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联冠地产2011年3月明光市高速入口附近地块项目市场调研及产品规划建议报告
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你可能喜欢上诉人安徽嘉年华置业有限公司与被上诉人明光市林东水库管理所商品房买卖合同纠纷一案
――安徽省高级人民法院()
上诉人安徽嘉年华置业有限公司与被上诉人明光市林东水库管理所商品房买卖合同纠纷一案判决书
　　安徽省高级人民法院
　　民事判决书
　　（2009）皖民一终字第0010号
　　上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽嘉年华置业有限公司，住所地安徽省明光市广场路49号。
　　法定代表人：孙才祥，该公司董事长。
　　委托代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。
　　委托代理人：沈向华，安徽铭诚律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：明光市林东水库管理所，住所地安徽省明光市管店镇。
　　法定代表人：郭仪军，该所主任。
　　委托代理人：邱晓芬，安徽恒维律师事务所律师。
　　上诉人安徽嘉年华置业有限公司（以下简称嘉年华公司）因与被上诉人明光市林东水库管理所（以下简称林东水库）商品房买卖合同纠纷一案，不服滁州市中级人民法院（2008）滁民一初字第06号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于日公开开庭审理了本案。上诉人嘉年华公司的委托代理人朱长华、沈向华，被上诉人林东水库的法定代表人郭仪军及其委托代理人邱晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　一审查明：日，林东水库（作为买方）就购买嘉年华公司（作为卖方）开发的明光市“香格里拉.城市花园”住宅小区商品房签订一份《商品房买卖合同》。双方约定：林东水库购买“香格里拉.城市花园”住宅小区第1、2、7、8栋楼的商品房，房屋为砖混结构；计价方式和价款：按建筑面积分层定价，其中一楼每平方米1080元，二、五楼每平方米1110元，三、四楼每平方米1160元，六楼每平方米1000元；付款方式及期限为：订合同时，买方首付购房款l00万元，若未当即付首付款，合同作废。买方各购买户除需按揭资金外，应于2005年1月底前交清个人应付全部购房款。买方单位补贴除留15万元于交房前付清外，其余单位补贴资金应于签订本合同7日内向嘉年华公司付清。单位补贴资金需提供正式发票。买方购房户应于日前选定房号，逾期视为放弃，卖方退还其购房款（不计利息）。合同内涉及建筑面积、价款等具体数字待统计后补填并附《职工购房表》；买方逾期付款的违约责任：逾期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期20日后，卖方有权解除合同，买方按累计应付款的5％向卖方支付违约金后退还其余房款；交房期限：卖方必须在日将房屋交付于买方，所交屋质量验收合格。在交付使用后6个月内办结相关证件；逾期交房违约责任：逾期超过30日，卖方按日向买方支付已交房款万分之五的违约金；房屋交接：商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。交接时，卖方应出示商品房住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；到户房产证及用电开户由卖方负责办理，涉及交接和办证费用均由卖方承担。合同还对其他相关事项进行了约定。合同订立后，林东水库陆续向嘉年华公司支付购房款，具体付款为日分别付款12万元和80万元、日付款5万元、日付款5万元、日付款45万元、日付款9万元、日付款15万元、日付款16.2万元、日付款3万元、日付款15万元、日付款30万元、日付款6万元、日付款84413.6元、日付款元。
　　“香格里拉.城市花园”1、2栋楼于日取得《商品房预售许可证》，7、8栋楼于日取得《商品房预售许可证》。日嘉年华公司与中国工商银行明光城中分理处签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由中国工商银行明光城中分理处对嘉年华公司开发的“香格里拉.城市花园”项目办理按揭贷款。日，涉案房屋竣工。
　　日，嘉年华公司向林东水库发出《催交房款通知》称：我公司开发的“香格里拉.城市花园”商品房交付工作已近收尾，但你所仍尚欠大量购房款及代收的相关税费，经本公司多次催交，你所一直拒交。鉴此，本公司再次书面通知你所，限你所在十五日内交清所欠的所有购房款及相关税费。在你所未交清房款及税费之前，我公司依据合同法抗辩权之规定，将拒绝履行相应的主合同义务。如果在本通知发出之日起十五日之内未交清房款及税费，本公司将依法解除双方合同，并保留追究你所违约责任的权利。
　　日，林东水库回复称：贵公司日向林东水库发出《催交房款通知》已收悉，书面答复如下：一、贵公司限林东水库15日内交清所欠的所有购房款及相关税费，理由不能成立。1、林东水库只欠15万元，按合同第四条第1项约定，交房前付清。2、其余所欠房款属于合同约定按揭部分，林东水库已按合同约定提供买房户身份证、户口簿、证及相关证明等所有按揭资料，未办按揭应由贵公司继续办理，不存在欠购房款问题。3、林东水库没有交15万元欠款是贵公司违约造成的，合同第六条规定交房时间为日，第七条约定：逾期者越过30日，卖方按日向买方支付已交房款万分之五的违约金。贵公司逾期一年多还没有交房，应付违约金远远越过15万元，林东水库为行使合同法抗辩权，才没有交余下15万元的，不存在违约。4、开具发票缴纳营业税是商品房出售方应尽的法律义务，此税费已含在售房价之内，贵公司要求林东水库承担营业税没有任何道理。没有任何法律法规规定，卖方要付营业税。……。二、贵公司严重违约，不存在拒绝履行相应的主合同义务的权利，若贵公司不履行主合同义务，要求解除双方合同，林东水库保留将诉诸法律权利，除要求贵公司承担应尽的法律义务外，还要求贵公司承担违约责任。三、林东水库希望友好解决双方争议。如贵公司有诚意，接函后十五内派员逐项协商解决，若一月内拒不交房，林东水库购房户将行使诉诸法律的权利。后双方就争议问题协商无果。
　　日，林东水库发函要求嘉年华限期交出所购商品房钥匙。5月14日，嘉年华公司向一审法院提起诉讼，要求解除双方的商品房买卖合同。5月15日，嘉年华公司（甲方）和林东水库（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：一、乙方同意于日上午补交15万元购房款；二、乙方支付甲方基于营业税而形成的房屋差价款元在交房时补交给甲方；三、乙方同意为未交清房款需按揭的购房户向甲方提供所有按揭手续所需一切资料，并保证其各需按揭户在银行规定时间签署相关文件；四、乙方同意在交房时向甲方交纳代收的契税、房屋维修基金。五、双方同意甲方向滁州市中级人民法院交纳的诉讼费各自承担一半，乙方于交房时付清共计7000元；六、甲方同意在乙方满足以上各项条款并且于乙方各按揭户所有按揭资金到甲方帐户的前提下（陶庭生户公积金贷款除外），两天内向乙方交房；七、双方法律关系以日所签商品房买卖合同和本补充协议为准，甲方与乙方各购房户所签合同用于办理分户房产证，不具有对抗双方合同和协议的效力（除陶庭生户除外）；八、乙方对本协议第二条款项的支付基础房屋营业税存有异议，乙方对本协议第二条保留诉权；九、乙方对日所签商品房买卖合同违约金条款保留诉权。
　　上述协议签订后，林东水库向嘉年华公司付款，具体为日分别付款144807元和3.9元、日付款23万元、日付款9693元、日付款2万元、日分别付款11.5万元和6万元、日付款4万元。日，一审法院根据嘉年华公司的申请，裁定准许原告嘉年华公司撤回起诉。日，林东水库分别以嘉年华公司返还其多交款项176450元和支付约定的逾期交房违约金58万元两起案件起诉至明光市人民法院。嘉年华公司向明光市人民法院提出管辖权异议，认为该两起诉讼是基于同一法律事实，不应分拆成两个案件处理。日，明光市人民法院裁定嘉年华公司提出的异议成立，将案件移送滁州市中级人民法院处理。林东水库一审诉讼请求为：1、判令嘉年华公司支付约定的逾期交房违约金58万元（实际违约金数额为元，其余数额作为调解数额并保留诉权）；2、判令嘉年华公司返还林东水库在房款之外多交的营业税176450元；3、本案诉讼费用由嘉年华公司承担。日，嘉年华公司提起反诉，请求：1、判令林东水库承担逾期付款违约金371558元；2、由林东水库承担本案反诉费用。
　　一审另查明：明光市嘉年华置业有限公司于2005年变更为滁州市嘉年华置业有限公司，于2006年变更为本案的嘉年华公司。
　　一审法院认为：当事人之间于日订立的《商品房买卖合同》和日订立的《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，受法律保护。林东水库在合同订立后即向嘉年华公司支付购房款，于2005年1月底前支付购房款147万元，因双方所订合同中，对林东水库具体有多少职工需按揭贷款、按揭贷款的具体数额未明确，故只能认定林东水库按照双方约定履行了先期的购房款给付义务。即林东水库的付款行为符合双方的合同约定，由于双方对按揭贷款的给付时间亦未明确约定，故在嘉年华公司交房前，林东水库付清当时应付的购房款，即能认定林东水库已按合同约定履行了付款义务。所以嘉年华公司认为林东水库违约，应支付逾期付款违约金的理由不能成立，其诉讼请求，不予支持。双方在合同中明确约定了房屋的交付时间为日，且所交房屋质量验收合格，而双方均认可房屋的竣工时间为日，故在合同约定的交房期内，嘉年华公司不可能将林东水库所购房屋进行交付，此段时间的违约事实明显，依约应当给付违约金，即应当按约给付违约金元。但房屋竣工后，因双方所订合同不细致，导致双方在合同的字面理解上产生歧义，经多次协商亦不能形成一致意见，对此双方均有责任，因此，日后，虽然嘉年华公司未将房屋交付给林东水库亦不宜认定该公司违约。林东水库主张此期间违约责任的理由不充分，不予支持。当事人双方于日订立了《补充协议》，并在第二条约定林东水库支付嘉年华公司基于营业税而形成的房屋差价款元的同时，又在该协议的第八条约定林东水库对本协议第二条款项的支付基础房屋营业税存有异议，林东水库对本协议第二条保留诉权，且嘉年华公司庭审中认可双方在合同中约定，单位补贴60万要提供发票，个人的（款项）无需发票，价位也低一点，后林东水库要发票，所以要补这个差价。但消费者付款后，出卖方依法应当开具发票，即使双方有约定以降价的方式不开发票，也是逃避国家税收的行为，该约定依法无效。故嘉年华公司以营业税差价的名义收取林东水库营业税差价款于法无据，且双方并未就差价的给付形成一致意见，故林东水库要求嘉年公司退还实际收取的营业税差价款176450元的诉讼请求，予以支持。综上，林东水库的诉讼请求部分成立，予以支持；嘉年华公司的诉讼请求不成立，依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条第一款、第六十一条、第一百零七条之规定，判决：一、嘉年华公司于判决生效后十日内退还林东水库营业税差价款176450元；二、嘉年华公司于判决生效后十日内给付林东水库逾期交房违约金元；三、驳回林东水库的其他诉讼请求；四、驳回嘉年华公司的诉讼请求。本诉案件受理费11608元，由林东水库负担1608元，嘉年华公司负担10000元；反诉案件受理费6873元，由嘉年华公司负担。
　　嘉年华公司不服上述判决，上诉称：一、双方约定的房价中不包括营业税。双方《商品房买卖合同》中约定“单位补贴资金需要提供正式发票”，其含义就是林东水库对实际购房户自己交付的房价款部分不需要出具发票，因此合同约定的房价款中不包括因出具发票而缴纳的税款部分，该税款应由林东水库负担。二、一审判决林东水库不承担逾期付款的违约责任没有事实和法律依据。首先，日之后林东水库仍陆续支付购房款元，这与一审认定的林东水库在交房前付清了应付的购房款相矛盾。其次，日协议中约定林东水库需于日交清15万元房款，也与一审认定的林东水库在交房前付清了应付的购房款相矛盾。第三，按合同法第62条规定，即使双方对按揭贷款的给付时间未明确约定，在嘉年华公司于日发出《催交房款通知》催告的情况下，林东水库亦未履行付款义务。第四，按揭贷款办与不办、拖延不办的责任在林东水库。即使根据一审法院的认定，林东水库总共24笔付款中，也有19笔付款逾期，逾期金额达100余万元，存在明显违约。三、一审判决嘉年华公司逾期交房并承担违约责任没有事实和法律依据。1、双方在日的协议中已对交付时间作了明确的变更。2、嘉年华公司在林东水库逾期交款的情况下依法享有、行使先履行抗辩权，并不违约。3、林东水库履行付款义务在先，嘉年华公司交房义务在后，林东水库没有按期付款，嘉年华公司曾起诉要求解除合同，在林东水库要求下，嘉年华公司放弃了解除权，之后林东水库起诉要求嘉年华公司承担逾期交房的违约责任，一审判决予以支持，显属错误。故请求：撤销一审判决，依法驳回林东水库的诉讼请求，改判支持嘉年华公司的反诉请求，并由林东水库承担本案一、二审诉讼费用。
　　林东水库辩称：一、双方当事人签订的商品房买卖合同对商品房价格的约定是唯一的，没有开票价和不开票价的约定，更没有对营业税由谁承担作出约定。二、林东水库既不存在过错也不存在违约，不应当承担违约责任。三、嘉年华公司应当承担逾期交房的违约责任。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，嘉年华公司的上诉应予驳回。
　　本院经庭审，对一审判决认定的事实予以确认。二审中双方均未提交新的证据。
　　综合双方的举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：1、双方合同约定的房价中是否包括营业税，该税款应由谁缴纳；2、林东水库有无迟延支付房款，应否承担违约责任；3、嘉年华公司是否逾期交房，一审判令其支付违约金有无依据。
　　本院认为：（一）关于双方合同约定的房价中是否包括营业税，该税款应由谁缴纳。双方在《商品房买卖合同》第二条计价方式与价款中仅约定“按建筑面积分层定价，其中一楼每平方米1080元，二、五楼每平方米1110元，三、四楼每平方米1160元，六楼每平方米1000元”，并无营业税未计在房价款中或以不开发票降低房价的约定。双方虽在补充协议第二条中有“乙方（林东水库）支付甲方基于营业税而形成的房屋差价款元在交房时补交给甲方（嘉年华公司）”的约定，但第八条又约定“乙方对本协议第二条款项的支付基础房屋营业税存有异议，乙方对本协议第二条保留诉权”，从上述两条款约定看，两者在内容上相互矛盾，双方就此并未达成合意，故双方对营业税的承担未作出约定。即使如嘉年华公司所称，双方曾有以降价方式不开发票的口头约定，这种约定也是逃避国家税收的行为，应当认定为无效。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人。故本案房屋买卖的营业税应由嘉年华公司缴纳。
　　（二）关于林东水库有无迟延支付房款，应否承担违约责任。依据双方《商品房买卖合同》第四条约定，合同订立时林东水库首付款100万元，其各购房户除需按揭资金外，应于2005年1月底前交清个人全部购房款；同时约定各购房户应于日前选定房号，合同内涉及建筑面积、价款等具体数字待统计后补填并附《职工购房表》。可见，双方合同虽未对各购房户的具体房价款予以约定，但在日各购房户房号选定后，各户对自己所购房屋的房号及价款已经知晓，其应确定自己是否进行按揭贷款及贷款的数额。故自嘉年华公司于日与中国工商银行明光城中分理处签订《按揭贷款业务合作协议》，林东水库各购房职工方可办理按揭贷款时，林东水库即应交清房款。虽然合同有购房户交款的约定，但这仅是付款方式的约定，并未改变付款时间，故林东水库购房职工是否办理按揭、何时办理按揭并不能免除林东水库按期交款的义务。从实际付款时间看，林东水库违约，应承担逾期付款的违约责任。按照双方合同“买方按日向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金”的约定，林东水库应自日起对其未支付的房款承担违约责任，其应支付逾期付款的违约金为元。
　　（三）关于嘉年华公司是否逾期交房，一审判令其支付违约金有无依据。双方合同约定嘉年华公司应于日交付房屋，其房屋实际竣工时间为日，即使房屋竣工即交付，嘉年华公司亦不能依约交房，故嘉年华公司逾期交房事实存在。嘉年华公司上诉称其逾期交房是行使先履行抗辩权。按照合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。但先履行抗辩权应该是在后履行一方能够履行债务的情况下因先履行一方不履行债务时行使。本案中，嘉年华公司应履行的债务是交付商品房，但在日房屋尚未竣工无法交付之前其债务无法履行，其称在此之前不交房是行使先履行抗辩权，显然不符合本案实际，也违反法律规定。其即使行使先履行抗辩权，也应在其房屋竣工可以交付之后。故一审判令其支付日至日期间的逾期交房违约金符合本案实际，也符合法律规定。
　　综上，一审判决认定事实和适用法律均有错误，本院予以纠正。嘉年华公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
　　一、维持滁州市中级人民法院（2008）滁民一初字第06号民事判决主文的一、二、三项；
　　二、撤销滁州市中级人民法院（2008）滁民一初字第06号民事判决主文的四项；
　　三、明光市林东水库管理所于本判决生效后十日内给付安徽嘉年华置业有限公司逾期支付房款违约金元；
　　四、驳回安徽嘉年华置业有限公司的其他诉讼请求。
　　上述一、三项相抵，安徽嘉年华置业有限公司尚应支付明光市林东水库管理所元。
　　安徽嘉年华置业有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费11608元，由明光市林东水库管理所负担1608元，安徽嘉年华置业有限公司负担10000元；反诉案件受理费6873元，由明光市林东水库管理所负担5762元，嘉年华公司负担1111元。二审案件受理费18481元，由安徽嘉年华置业有限公司负担11111元，明光市林东水库管理所负担7376元。
　　本判决为终审判决。
　　本件与原本无异
二○○九年三月十二日
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