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中国人为什么不炒德国的房子？
中国人为什么不炒德国的房子？
中国日报网10月13日电（信莲）据BWCHINESE中文网10月13日报道，近年来中国人“跨海炒房”似乎已经成为一种时尚，而在抬高英国房价、暴炒美国楼市之后，他们“放过”德国地产的“决策”多多少少显得有些耐人寻味。那么，中国人为什么不炒德国的房子？德国的房地产市场“保持健康”的奥秘又是什么呢？
近几年中国炒房团奔袭海外各地，使得当地楼价都出现过暴涨的现象。据有关报道，中国富豪曾疯狂抢购加拿大豪宅，已经由温哥华西区及列治文蔓延至其它城市，造成大温“遍地买楼热”。
加拿大皇家银行风险管理资深顾问陈思进曾宣称，中国炒房团使得多伦多一年涨幅达到12%。
每经网还曾报道过，一位华人买家在美国豪掷4.8亿美元，买下8000套出租公寓。
但是有一个国家，中国炒房团却少问津过。那就是——德国。
金融危机后，德国房价也普遍有所上涨，但相比伦敦、巴黎、罗马而言，德国城市的房价依然很低，投机客炒房的现象依然很少。
而在金融危机之前长达数十年的时间内，德国房价始终保持在一个低水平，年，剔除通胀影响，德国实际住房价格累计负增长21.6%，同期的美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%，且呈现极大的波动性。而同期德国个人收入平均增长了三倍，等于说， 老百姓买房子越来越容易，房子实际上等于一直在降价。究其原因，是德国政府对房地产实行的干预政策，抑制了房价上涨，打击了投机客，保障了民生供给。另外，柏林的房价只相当于伦敦的十分之一。
每经智库专家蔡慎坤认为，德国政府并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的关键一环，特别是与民生息息相关的住宅建设，是德国楼市稳定的最重要原因。
德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。
德国房地产调控的核心思想是反对住宅空置，反对把住宅作为投资炒作的对象。为此，国家从立法、税收、金融、估价、租赁、补贴等多个方面采取了综合措施。这些措施以我们今天的眼光来看，甚至过分严厉，然而效果却十分显著。
那么为何德国房价低廉，楼市也一直很健康呢？
供求关系对价格起着决定性作用，这永远是稳定房价的第一要素。蔡慎坤认为，在市场经济中，如果房子紧缺，那么价格一定会上涨，其它什么手段都没有用。德国各级政府重视民生，将房地产市场定位为消费市场，而非投资市场，无论在联邦还是州、市及村镇层面，政府都按照人口需求，制定建房规划，目的是能够为每个家庭提供一套住房。
目前，除了大城市因为人口多，建房速度赶不上人们的需求，在大多数乡镇地区和中小城市，住房短缺的现象几乎看不到，有些地方甚至因为人口萎缩，出现住房空置。无论在联邦还是州、市及村镇，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。
完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年便建成了数百万套出租房。租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。德国有严格的租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是“租房族”，在一些大城市，租房比例甚至更高。
在柏林居住数十年的华人告诉我们，许多德国人一生都是租房住，德国法律保护租房者的合法权利，不允许政府或物业拥有者随意调高租金，即使物价上涨也不得随意涨价，而德国政府修建了大量的商品房，其标准与开发商对外销售的房子没有任何区别，几乎可以满足所有低收入家庭的住房租赁需求。
德国的租房合同大部份是无期限期，除非房东要收回房子自己住，否则不能要求房客搬走，如果房东强行赶房客走，那么房客可以将房东告上法庭。房东也不能随意提高房租，如果房租超过当地“房租指导价”的20%，那么房客可诉诸法律，如果超过50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。
此外，德国实行的不是土地国有制，而是私有制。很大一部份土地是在个人或企业手中的，市场竞争使得没有任何一方可以轻易操控地价。
抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像在其他国家那么容易获得。贷款提供方通常要求贷款者至少支付20%至40%的首付。通常情况下，固定利率贷款期限至少为10年，市场上甚至还有30年期的固定利率贷款合同。如果借款人提前终止合同，银行可以收取罚金，以弥补损失的贷款利息收入。
这导致抵押贷款再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后再次贷款的情况也很少见。因此，降息效果传导至整个系统所花的时间，要比英美市场长得多，降息导致住房市场繁荣的可能性 也更小。事实上，尽管柏林和慕尼黑等都市地区房价已大幅上涨，但鲜有迹象表明杠杆水平已升至危险地步。
德国政府通过严厉的税收政策来抑制各种投机行为。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年转让，其综合税率更高达50%，这些严厉的税收政策极大地压缩了房产商和炒房者的盈利空间，使任何投机房地产的人几乎无利可图，不得不放弃在德国炒房。
德国法律还规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内， 出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。这 些法律不仅抑制了德国炒房者的投机行为，而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰德国房价市场稳定的投机行为。
（编辑：涂恬）
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中国人被德国人当成技术小偷，甚至连产品都不卖中国人
【IT时代网编者按】二十年前，欧美企业非常欢迎中国企业代表团前来参观;十年前也只是表示谨慎接受;如今，欧美企业已经用防范心态来对待中国企业同行了。除了不让中国人参观德国企业，有些德国企业做得更绝，甚至连产品都不卖给中国人。即便是诚实的商业往来，德国人也已经充满了警惕。中国人的信誉已经面临严重的危机。在欧美人心目中，中国产品几乎就是山寨的代名词。尽管这并非事实，但一只老鼠坏了一锅汤，没办法。部分企业不讲信用、不守规则，让全体中国企业背了黑锅，损害了中国企业的整体形象。
我被德国人当成了小偷
2015年11月，我前往德国杜塞尔多夫参加德国医疗设备展。在展会上，我发现一款腰带，其功能是，当老年人意外跌倒时，可以迅速充气，形成保护囊，避免老年人跌倒受伤。我询问讲解员，为何会有这么好的功能?年轻的讲解员马上打开腰带，让我看里面的设备。这时，旁边的德国总工程师马上冲过来，严厉制止，我只好无奈地离开。当我再次走到该站台时，发现讲解员和工程师正打开腰带，耐心地给另外的欧美客人讲解里面的关键技术。
反差如此强烈，可以想见我当时的心情。作为一名经济史学者，居然被当成了技术小偷，内心一阵阵难受。但我没有怪罪德国人，因为他们经历了很多和中国人打交道不愉快的事情。从某种意义上说，他们也没有错怪我，毕竟我是中德企业交流的积极参与者和促进者，间接为中国企业提供了获取德国技术的途径。二十多年来，我总共组织了300多个企业代表团前往德国，访问了上千家企业。中国企业多数是去取经的，有的目的是提升管理，有的是改善工艺流程。中国企业家通过参观交流，从中获得了很多启迪和宝贵的经验。但是，也有一些企业家，在德国购买了产品，回国后进行拆解，然后模仿制造。最终，德国产品无法进入中国市场。道理很简单：如果性能差不多，而价格低了好几倍，客户还会选择德国原厂的高价产品吗?
中国企业面临严峻的信誉危机
二十年前，欧美企业非常欢迎中国企业代表团前来参观;十年前也只是表示谨慎接受;如今，欧美企业已经用防范心态来对待中国企业同行了。即使答应接待，也不让中国企业代表团参观生产线或关键的机器设备。
除了不让中国人参观德国企业，有些德国企业做得更绝，甚至连产品都不卖给中国人。一位中国企业家了解到，德国ROTEM公司生产的检测设备非常独特，在中国一定很有市场。为此，他给德国公司写信，希望在中国销售该公司的产品。德国人回答很礼貌：“对不起，我们还没有中国市场战略，不打算在中国销售产品”。中国企业家不甘心，多次写信询问原因，德国人终于如实相告：“我们无法保证公司产品在中国不被仿制”。
即便是诚实的商业往来，德国人也已经充满了警惕。由此可见，中国人的信誉已经面临严重的危机。在欧美人心目中，中国产品几乎就是山寨的代名词。尽管这并非事实，但一只老鼠坏了一锅汤，没办法。部分企业不讲信用、不守规则，让全体中国企业背了黑锅，损害了中国企业的整体形象。因此，知识产权问题已经妨碍了中国企业正常的商务交流和国际合作。中国人的信誉已经严重下降，该是重建信用的时候了。如果知识产权得不到保护，不仅伤害的是中国人的声誉，更重要的是影响中国企业的国际化步伐。
华为为重建中国企业信誉而努力
尽管不守规则的企业能获得短期的收益，但这样的企业不会受到尊重。长期盗取国外的知识产权，不仅让外国企业对中国望而却步，而且也降低了本土企业的创新热情。既然外国技术山寨的成本很低，为何还要进行自主创新呢?
但中国也不乏明智的企业，他们不为短期利益所动，更不会将别人的知识产权据为己有，而是对他人的知识产权进行主动的保护。华为公司与爱立信的全球专利交叉许可协议已经到期，华为面临续签与不签的两种选择。续签需要支付一大笔费用，不签可以省下一笔不菲的钱。然而，华为在这一问题上没有任何犹豫，选择了主动续签，向爱立信公司继续支付许可费用。
华为此举对国内企业起到了良好的表率作用，同时也让国外企业看到中国标杆企业的诚信努力，这对重建中国企业的信用具有相当正面的意义，其示范作用不可小视。华为因为遵守规则而得到国际同行的认可和尊敬，形成相互信任的良性循环，而那些不讲规则的企业，最终的结局只能是被抛弃，被淘汰。
正如爱立信首席知识官Kasim Alfalahi所言：“我们非常高兴能够达成续签协议，该协议的达成体现了我们致力于推动创新及产业发展的承诺。未来所有的人和物都将通过网络社会和物联网链接。我们的职责是驱动该变革，为创新合作并赋予人类、商业及社会权利而开辟新的道路。”华为公司总裁任正非先生说得更明白：“保护知识产权要成为人类社会的共同命题。别人劳动产生的东西，为啥不保护呢?只有保护知识产权，才会有原创发明的产生。才会有对创新的深度投资及对创新的动力与积极性。没有原创产生，一个国家想成就大产业，是没有可能的。即使就是成功了，也像沙漠上修的楼一样，也不会稳固的。”
华为对知识产权的保护，是为了建立一个百年企业、一个受人尊敬的企业。华为不仅要做行业的标杆，更要成为保护知识产权、尊重规则的典范。但是，华为并不仅仅停留在企业层面上，而是上升到国家和全人类的高度。正因为有了这样的意识，华为对知识产权的保护上才如此不遗余力。
从这个意义上看，应该为华为公司尊重规则、保护知识产权的行为点赞。【责任编辑/闫红玉】
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(本文来源：IT时代周刊
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& 中国人那么喜欢德国车 德国人自己呢？
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德国人不会对中国人严谨 每天看爱卡已经是生活中的习惯了。这样的一个平台让很多爱车人士，买车人士，卖车人士包括喜欢旅行的，做配件的等等都有自己所需的信息。确实是万能的爱卡没说错。
进入论坛每天都有新的话题，有的准备入手，有的整装待发准备自驾出行，有的刚更新了新设备。都聊的很起劲，换的很开心。真的不知道哪来的开心，每装一个设备心里有种说不出的滋味。因为我们现在加装的都是我们已买过单的，钱已经付过头的。是的，大家都明白，心知肚明。很无奈.....丹拿.ACC，变道辅助功能等都让纳粹给拆了。德国鬼子和日本鬼子没有什么本质上的区别。德国人称得上严谨，但对中国人就不会。因为我们都在乐不思蜀，我们都会二次消费。我们不知道自己是土鳖，一直以为是土豪。我们的字典里没有“抵制”两字，因为我们从没成功过，因为我们从没团结过。虽然在这里发泄一下，很多车友只会当这是个小插曲而已，都事不关己的飘过。（转载一篇对大众的评论）
大众：大众经营多年，用时间和科技概念造下了神。现在是大众收割的时候，收割它多年种下的果实。大众的买家对大众新速腾帕萨特B6（迈腾、新帕萨特）一系列的减配和黑心视而不见。先天残疾依然是烧机油，DSG变速箱、中外机油分离器大细超。还有节约polo后防撞梁，偷减途观车顶横梁等等等等。新速腾减配为扭力梁标志着大众走向收割人头的转折点。不过最新消息，大众又打算给速腾装上多连杆后悬挂了，跟冠军版一样。搞不通这是哪一出戏。是一汽大众发现收割人头即将难以为继，提前悬崖勒马增加竞争力？抑或打算借机提价？再纠正几个神话。话说德系操控，上述三个集团中驾驶乐趣毫无疑问是宝马为首，至于大众的操控其实实在一般，除了直路加速之外完全不适合激烈操控，前后悬挂支撑力差别巨大，前悬挂过急弯是软脚蟹，后悬挂进入中国之后也出了笑话――迈腾（上代B5）捷达（老捷达）塌屁股。第二个神话是德国品质，经过多年的减配和缩减成本之后，大众工艺已跟日系厂商基本无异，质量问题甚多，Autoexpress发动机故障率调查位列倒数第九。品质两字，德国车除了奔驰，跟宝马奥迪大众关系不大。第三个神话是捷达的出租车式皮实，现在无论是花冠、老索纳塔、旗云、夏利等等跑一百几十万都不是问题。只听说过比亚迪F3在惠州被司机集体要求退车。不过现在比亚迪E6电动出租反而没啥问题，关键之处在于舍得出钱提升产品标准。
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