专家视角：大理洱海客栈关停事件深度解析
专家视角：大理洱海客栈关停事件深度解析
在地震带上的大理，最近又摊上了大事!
3月31日，以洱海污染治理之名，千家洱海边的客栈被关停整顿，开业遥遥无期!
这几乎是中国客栈民宿行业目最大的一次“地震”，如果可以称其为“行业”的话!
先说说此事的“震级”
大理客栈通过这两年的发展，迅速成为全国行业内的翘楚。从数量和品质来说，全国没有哪个单独区块的民宿集群能够望其项背。客栈总量上说，虽然一直没有一个精确数据，就拿5000家这样的保守的数字也足够惊人。而从云掌柜定期发布的数据来，大理客栈的平均房价一直遥遥领先于其他区块。其中关键的部分，就是洱海边的海景房。
在大理得天独厚的气候及景观条件下，环洱海120多公里湖岸线70多个村落之中，使用当地民宅宅基地进行建设，到如今，客栈民宿数量近千家。这些洱海边的民宿，因其独特的设计和令人难忘的入住体验，已经成长为大理旅游的一张名片。
而3月31日市政府的一纸令下，几乎让这张名片覆没。
从范围来看，整治涉及到除大理市区及海东开发区的几乎全部洱海湖滨区域。所谓的“大理海景房”几乎全部入列。
由于近年旅游的快速发展，洱海一线可建可租宅基地成为稀缺资源。房租一直高开高走，而且为降低后续房东违约风险，投资者大多一付就是十年、十五年、二十年。最近的行情，洱海一线一块可建宅基地(拥有《农村土地规划证》、《准建证》等手续)，面积500平米左右，年租金就高达10-20万甚至更高;一次租金的支出就达一两百万成为常态。这种租金成本倒逼设计、土建及装修成本跟进上涨，再加上，其他的关系成本。一家客房数量15间左右的海景客栈，投资500-800万，甚至破千万都不奇怪。这种投资规模决定了，客栈必然走高定价的路数。于是，上千乃是几千元的房间定价也成为常态。而由于客栈存量的增加，竞争激励，投资回报周期也放长，从示范效应品牌客栈的一两年收回成本，到如今普遍到四年、五年乃至更长的回报周期，其中的投资风险也在聚集。
市场竞争风险无可厚非，但不可预期的风险居然是来自政策。
在告知不充分，也没有做详细调研的前提下，政府气势汹汹地把政策往下压。甚至政策出台前一天，《澎湃社》采访获悉的通告，政府还在否认这种急进政策的可能性。
客栈业主在焦虑了数月后，措手不及!
就按照1000家被停业客栈数字，粗估按照每家客栈年均利润100万的年利润，按照最低5倍的PE估值，涉及的资产总额粗估50亿。而大理整个自治州12个县市2016年全部的财政收入才156.6亿元。
事件发生机制
整治的原因是“洱海污染治理进入抢救模式”!
先是地方政府治污不力，又恰逢去年气候因素(雨水偏少)，洱海污染导致蓝藻爆发。广泛的报道后，来来自中央的压力，让地方政府最终拿出了这种急进的治理方式。当然，治理的对象不仅是环洱海一线的客栈民宿，推出的“七大行动”还包括对流域内农民种植作物的强制更换，对核心区域的土地强制流转返租，选择种植作物;关停苍山十八溪沿线的自采水井等等。
而海边的客栈民宿，因为本身能量巨大，因此受到的关注尤其重大。
治污本来是长期的工作，长时段的懒政和不作为，积累的问题千头万绪。如今因为来自上级行政层面的压力要在短时间内去改变洱海被污染的现状，其难度之大，大家可以替政府分忧下。所以，该从何处突破?定价扎眼的海景客栈，又具备天然的识别壁垒，民宅用于经营又在事实上违法，自然被政府纳入到整治首要对象。只要政府严肃下来，对付起来容易，同时在媒体宣传上，可以传达出一种政府决绝的治污状态，用以震慑其他整治对象，又最大程度地降低因为治污引发的社会不稳定因素;应该说政府是考虑的极为“聪明”和“周详”的。
因此，纳入到篮子的客栈民宿业主，无论如何挣扎活动，短时间内逃脱不了“政治正确”旗帜下的这番整治，唯一指望的是后续在执行过程中，弹性执法的可能性。否则接下去这一年多乃至更长的时段内，停业不可避免!
事件对客栈民宿行业的影响
在事实已经明晰的情况下，我们来分析这个事件本身，对于正在快速成长但还未成熟的这个住宿行业的细分市场，被并不严格定义的“民宿”行业的影响有哪些。
从宏观层面来说，大理洱海客栈民宿大规模关停事件，是这个细分市场发展亚健康乃至发展失败的集中体现。笔者曾经在之前的撰文中提及，客栈民宿行业面临的几个大的问题，事实上并没有逃脱其中的关系。
行业协会的失败，也是一个关键，面对此次政府的发难，前后近半年的时间里。如此规模的一个市场，居然找不到一个可以跟政府进行沟通的主体，大家各自为政，等待着最后被审判的命运，被污名化的结局。相对有能量的客栈民宿，自己出个公关稿，通过跟政府保持队形，认栽认赔了事;能力有限的业主，结局悲催。
由之，客栈民宿还不能称其为行业的原因：没有任何结构化的内容，内部关联性微弱，甚至不存在合法性的基础。轻易就被拿来作为炮灰，几乎毫无抵抗地被一锅端!而没被端的客栈民宿，不要心存任何的侥幸，本身只是政府限定范围的问题，这个范围可以是洱海基桩100米范围，也可以是1公里或者5公里范围。在没有权利主张可能的前提下，任何的侥幸都是一种投机行为，而非投资。
此项事件，是大理客栈民宿行业运势急转直下的一个转折点，是行业问题的总爆发。这里头反映的问题暴露了这个行业的脆弱性和不可持续性。
各方博弈格局——谁是受益者
在快速成长的大理旅游市场，客流量稳定增加的前提下，近千家的高端客栈被关停，这部分的潜在入住客群会分化成两个部分。一个是刚性(短期)需求，他们需要在大理找到替代的住宿解决方案。另一个是弹性(长期)需求，以客栈自有圈层客户为例，他们具备一定的忠诚度，是因为对客栈的识别来选择入住，例如一部分客人，就是因为“海景房”来选择大理作为旅行度假目的地，他们会因为这样的政策改变自己的出行意愿。
部分短期的客群会溢出，流到其他不受政策影响的客栈区客栈或者，酒店。因此，这部分客栈或酒店，或成为此次事件的受益者。考虑到目前还在大理旅游市场的淡季，这种溢出效益会直接且明显。
在市政区划范围内的精品酒店以及传统星级酒店会是此次事件的最大获益者。政府基于管理以及税源的考虑，一定是倾向于体量大且更规范化的酒店进入。此次的政策出台也是一个最明显的例子。政府实施“客栈民宿总量不增加，逐渐通过规范来减少客栈”的同时，如何满足越来越多进入的游客群体——体量大的酒店就是结果。而从治理污染的角度来说，进入大理旅行的游客，单位产生的污染物，其实与住客栈民宿还是酒店，没有直接的关联。这种明显偏颇的政策，当然还是政府懒政的体现。
但从长期(一年及以上)来看，需要考虑到治污的效果。如果一年后的环湖截污工程完工，且十分有效地解决了洱海水质恶化的问题。这些被关停客栈民宿的大部分顺利重新营业，这是最好的结果。但这个时候的市场行情是非常难以预测。首先断片一年的大理海景房，是否还能把大家的胃口重新吊起，这是一个问题。所有客栈民宿业主是否能迅速地把各自的圈层客户捡起，把服务人员整肃起来，重新达到一个好的服务状态，并提升到理想的入住率，这也是一个问题。
更何况，考虑洱海污染问题的复杂性，根本不可预测政府急进治污的有效性。如果洱海污染不能明显改善，那政府不会打自己嘴巴，一定会无限期收紧客栈重新开张的政策，甚至政府扩大客栈民宿整治范围，更多的客栈被拉入到整治篮子里头也不是不可能。而大理旅游的整体形象则会因为这种负面的情绪和结果而打负分。
对大理旅游行业的影响
此项政策的出台，对于大理整体旅游市场的影响是深远的。
旅游市场的热点是不断在转移的过程中，大理，在自身资源上并不具备完全的排他属性，而大理的好，除了自然条件，还在于进入大理的人。大理旅游的火爆，是因苍山洱海而火，更是因人而火。如果不能遵循传播的规律，去把大理整个旅游品牌进行打造，时机错过，再等下一次，不易!
大理的洱海，仅仅是诸多高原湖泊中的较大的一个。
大理虽然有自己先天的优势，但旅游的高速发展，离不开所有从业者的推广。而尤其以海边客栈的能量最大。首先洱海边的客栈民宿不乏像“宛若故里”、“桃源人家”、“诗莉莉”这样的知名品牌，他们本身自带流量属性，他们愿意在传播上进行投入;持续运营的公众号以及团队自带的能量大。由此，每一个海景客栈，就是一个传播机构或者公众号;每一个海景客栈的入住客人，是这个传播机构的无偿传播者，传播的全是大理的好。大理用两年时间成为旅游目的地的大IP，最重要的就是契合了这中传播规律——想象下，一个旅游市场，有一千多家自媒体号，一千家定点传播机构，持续不断地传播大理的好。这种能量，能不炒火么?然后，这所有的一切，歇火了!
人心会冷，人走茶凉，单纯靠大理政府的旅游行销能力，从目前政府的能力来说，难以抱持希望。
而客群结构的改变，才是根源。大理海景房的客群，一方面消费能力更高，另一方面是带着更强的个性化度假属性。如果海景房被关停，那么在大理缺乏相应替代产品的前提下，他们会取消来大理的计划。当然，考虑到后续交通条件的改善，特别是昆明大理的动车开通，大理旅游市场的总量还是会正向提高，但客群结构会是和现在很不一样的。
政策对大理本地的影响及后果
那或许有人会说，海边的客栈走了，还给大理的是绿树青山，是洱海的洁净。这么考虑问题的朋友，请先了解下，洱海的绿藻爆发二十年多年前就开始了，去琢磨污染的源头以及政府治理的过程，你会对污染事件的逻辑会更清楚。持续增加的客流量是带来污染的直接因素。这跟这个客流住在离洱海边100米以内还是以外没有特别强的关系。
环洱海一圈的客栈民宿，考虑到经营的人力成本，大部分的员工是就近从当地选取。而这几年的发展，明显能感觉到客栈给当地带来的经济和就业的改变。许多村里的小伙子开始买起车，为客栈的客人提供接送服务，村里的阿姨从田里头走上来，进入客栈里，用辛勤的工作来改变家里的经济状况，一个月两三千的工资收入，是她们之前从来不敢想象的。而一千多家的客栈，按照平均每家客栈8个员工的配置，直接解决就业就达到8000人，而入住客人在吃住行游购娱上的需求，带动的间接就业，更是数倍于这个数字。
因为这个政策，他们接下去一年多甚至更长的时间内，失业了。
回到家里，他们再下地的可能性不高，而且他们土地，很大一部分已经被政府流转，在种养的内容上，政府也进行了限制，从土地上获利的可能性降低。
年轻人，买了车，没有客人消费。车贷或者借款可能还没还，那么多年轻人，后续大把的时间无所事事。可以预期大理洱海边的治安恶化的前景……
需要考虑的，是作为西部省份的西北少数民族边疆区，大理州12个县市9个还是国家级贫困县。政府在出台政策的时候，应该考虑下这些问题，经济发展，就业及民生。
外来的投资者他是来赚钱的，但他同样在给当地带来改变。
对涉事客栈民宿业主的影响
无疑，他们是最直接且无辜的受害者。虽然环洱海一圈的民宿客栈群落里，的确有在排污上没处理到位对洱海造成破坏的。但大部分的业主非常明白成就自己的根源是因为眼前的这片水域，没有道理去断自己长远的后路。作为一项投资，一定意义上很多人也带着喜欢的前提，许多人的投入，超出了理性投资的范畴——可以把超出的这部分叫“情怀”。
带着他们的情怀，他们扎进来了。影响最大的群体，是最近一年前后进入的。早些进入的客栈民宿，要么是已经拿到六本证件安全了，要么是经营超过两年，收割了大理海景房最黄金的时机，已经收回投资上岸了。最近一年前后进入的这部分业主，他们拿地进入基建装修的时候，拿地成本已经非常高了，咬着牙拿下地，再拿出巨资基建装修，投入非常大。而此时，政府办证的口已经收紧，他们基本全都没有拿到齐全的证件。他们客栈刚刚经营甚至还没正式经营，就被叫停了，巨大的损失自不用说，还要面临着漫长的等待及不确定性的煎熬。
还有一部分的客栈民宿，拿经营权及分红权出来做众筹。筹集了大量资金，用于新项目的拓展。对于众筹投资人而言，项目的可持续运营是前提。此次突如其来的政策，对上线众筹的客栈民宿麻烦很大，面临着解约的预期以及权益的分配问题。
还有就是已经预定客人的解释安排，来自OTA渠道以及线下客群的处置，然后就是客户圈层的维护问题。因为一年后可能需要重新开张，这短掉的一年多时间，如何去把客群进行维护，保持粘性，是需要考虑的大问题。
新一轮投机市场
如此偏颇政策的出台，搅动起从业者的不安，而地方政府执政能力低下以及公信力的缺失，带动后续大量的不确定因素。就为投机创造了极大的空间。
投资有风险，投机则是数倍放大的这种风险，还有收益!
这一轮的投机空间，首先是基于海景客栈硬体本身具备极大的经营价值。而这个经营价值需要在远期做变现。而变现的可能以及大小，受多重变量影响。
这几个变量包括：
大理整体旅游景气指数走高还是降低;
洱海污染治理政策放宽还是收紧;
洱海治污效果是否达到预期;
整体行业的经营保障性水平是否提高。
对上述几个变量判断的差异，就是产生交易的基础。
举个例子来说。被关停的已经在运营的客栈，目前被要求的证照是不齐全的。政府目前是给出了信号，是等环湖截污工程完工后，会给予办理的机会。但这种承诺，不同的人判断是不一样的，是不是能给予办理并正常营业，以及何时能够办理，这都是问题。政府政策层面存在信息不对称的问题，会有客栈民宿业主对这个行当失去信心，或者是由于经济层面的原因，希望能够脱手经营权。那相对信息完备或自认为信息完备的“接盘侠”就会出现。
而，无论是继续持有，还是脱手给接盘侠，这个事件之后，经营民宿的心态一定是变化了——大家考虑更多的是“短期”，而民宿品牌打造——这个一定是长期的问题。大理洱海核心区客栈餐馆4月10日起暂停营业_洱海上千客栈关停-必无敌热点关注
大理洱海核心区客栈餐馆4月10日起暂停营业
大理洱海核心区客栈餐馆4月10日起暂停营业
追访洱海周边多家客栈4月10日后“无房”据了解，自通知发布之日起，核心区内的店铺有10天的缓冲期。新京报记者昨天下午从携程等多家网站预订洱海周边的客栈，均显示4月10日以后“无房”。位于双廊镇的洱海醒来酒店接待人员表示，4月10日以后酒店暂停接待，预计到10月1日重新开业。“现在也说不好，你可以到古城去转转，那还能住。”她说，酒店在3月初就接到了有关部门通知，要求尽快消化预订客人，4月10日以后务必关门。另外一家中高端酒店的负责人告诉新京报记者，双廊镇已经开始管网改造，整个保护区有上千家商户无法在这个期间经营，酒店关停给他们带来很大影响。“这几天打电话咨询的很多，每年这个时候也是个旺季。”据了解，最近五年，大理市客栈的数量出现暴增，使得洱海地区的环境承载压力持续加大，水污染严重。2016年11月底，云南省委书记陈豪批示，要“采取断然措施、开启抢救模式，保护治理好洱海”。至此，大理迎来史上最严的整治风暴，在双廊镇，近百家客栈餐馆被关停。此次整治期限时间自日起，至大理市环湖截污工程投入使用后为止。该工程计划于2018年6月完成。
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大理洱海核心区客栈餐馆4月10日起暂停营业，洱海上千客栈关停
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近七十家客栈查封关停 大理住宿业该何去何从？
观光旅游－全文略读：? 2016年10月，双廊旅游地标性客栈海地生活被勒令停业整顿，同时22家客栈餐饮经营户因排污问题被依法查封。“下关风，上关花，苍山雪，洱海月”，依托丰富的自然资源与人文历史沉淀，大理的旅游业兴起，在13年到16年间，游客量呈现井喷式发展...
&下关风，上关花，苍山雪，洱海月&，依托丰富的自然资源与人文历史沉淀，大理的旅游业兴起，´´间，游客量呈现井喷式发展。短短一周时间内，大理双廊、凤仪、古城等地，近七十家客栈遭到查封关停。如此高强度、严要求的联动执
伴随着游客量增长带来的住宿需求的增加，大理逐渐形成了环洱海客栈群、大理客栈群。而环洱海沿线旅游服务业的迅速发展，导致洱海水质出现快速污染的现象。
早在&十三五&伊始，大理就在全力推进洱海保护治理&四治一网&工作，针对洱海水质现状及洱海流域截污治污工程。´下半年开始，更是严抓洱海保护治理工作，铁腕整治洱海流域环境违法行为 ：
&#Ÿ，双廊旅游地标性客栈海地生活被勒令停业整顿，同Ǟ客栈餐饮经营户因排污问题被依法查封。
&下关风，上关花，苍山雪，洱海月&，依托丰富的自然资源与人文历史沉淀，大理的旅游业兴起，´´间，游客量呈现井喷式发展。短短一周时间内，大理双廊、凤仪、古城等地，近七十家客栈遭到查封关停。如此高强度、严要求的联动执
贺双全 大理客栈联盟创始人
关于整顿，关于停业，其实一些问题是有误读的。没有营业执照，没有排污许可证，没有特种行业许可证，被政府关门了。大理地区，至少&#家以上的客栈，符合证照办理条件的&#家以上。而这次关停的一些客栈，其中有部分就是证照完全的没有。不是客栈的证照难办，而是有些人根本就没有办理证照的意识。
客栈的未来，还是合法经营。客栈的发展，依然依国家政策的支持。所以，在符合国家和地方政策的情况下去发展客栈，才是唯一出路。而不是一昧的躲避政府的管理。
近年来洱海周边都开起了大大小小不同的餐馆和客栈，而有些店规划、配置不合理，不科学，甚至污水直接流入洱海，造成洱海污染、蓝藻侵入、鱼类死亡。
面对大力度整顿，我们会以身作则，并尽可能的呼吁、影响、带动同业的小伙伴。同时我们协会也会广泛听取同业的发声，将合理、可行性建议向大理政府有关部门汇报反映。唯有发展和保护并存方能持久!
大理住宿业
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