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为什么要在农村开展农村房屋确权
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你可能喜欢　　众所周知，旧村改造是一项复杂的系统工程，程序繁琐，面临的问题多而复杂，其中较为突出的问题之一，就是在拆迁中涉及宅基地房屋的权属纠纷。许多农村宅基地房屋权属在拆迁之前无人理会，一旦涉及到拆迁安置补偿，相关的利益各方纷纷站出来主张权利，就会出现家庭内部矛盾激化、纠纷难以调和甚至起诉到法院。针对这一情况，笔者结合自己参与旧村改造工作的实践经验，略谈一下旧村改造中所涉的宅基地房屋确权问题。
　　一、农村宅基地房屋的基本属性
　　要进行宅基地房屋的确权，首先应明确建造房屋所使用的宅基地属性。根据《土地管理法》第六十二条规定，&农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。&这是宅基地取得的原则，即&一户一宅&原则。而根据《土地管理法》第八条规定，&宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。&因此农村村民取得的宅基地不是所有权，而是使用权。
　　根据上述规定可知，宅基地使用权是指农民作为集体经济组织成员，依法在集体土地上建造房屋及其附属设施，供其家庭人口居住和使用的权利。[1]宅基地使用权仅限于农村集体经济组织成员依法向本集体经济组织提出申请，通过无偿划拨的方式取得的，因此宅基地使用权具有主体的特定性及分配的福利性的特征。
　　鉴于此，在以&户&为单位取得的宅基地上建造的房屋，应属于本户家庭共有，而不是归宅基地使用权证书上登记人员个人所有。所以，家庭共有是确认宅基地房屋权属的一项基本原则。当然，宅基地上房屋归该户农民共有的原则，只是对&一户一宅&原则的简单理解，并不能满足农村错综复杂的所有权确认纠纷的需要。[2]在旧村改造的实践中，被拆迁的宅基地房屋面临的问题是复杂的，房屋可能会经历了重建、扩建、继承、转让等一系列过程，甚至家庭成员中的权利人也会变化。在此情况下，则不能单靠家庭共有这项原则来解决，这就需要结合实际情况，具体问题具体分析。
　　上述房屋的流转，从取得方式上讲，不外乎原始取得和继受取得两种。下面笔者结合房屋拆迁的实际情况，从宅基地房屋的原始取得和继受取得两方面对权属问题进行分析。
　　二、宅基地房屋原始取得的权属认定
　　宅基地房屋原始取得通常是指通过房屋建造而取得，即权利人通过申请获得宅基地，并在宅基地上建造房屋，从而取得该房屋。原始取得的房屋，其权属应为以该户为主体的家庭成员共有。原始取得的房屋在实践中遇到的突出问题是：共有权利人的认定问题，共有房屋因翻建、扩建引起的权属问题，分家析产问题。
　　（一）家庭共有权利人的范围
　　原始取得的房屋，认定房屋的权属，就是要确定户的家庭共有权利人。对此，有人主张认定共有人就是通过审查建房审批表，以及表格上所登记的家庭成员来确定。笔者认为这种观点是非常机械的，不符合我国关于宅基地房屋立法的精神。因为在房屋建成到拆迁改造情形下，部分家庭成员可能会另立门户成家另批宅基地建房，在这种情况下该成员已不是该户的家庭成员，不能作为该房屋的共有人；另外，在此期间该户的家庭中可能会有新的家庭成员嫁入或出生，在其另立门户之前特别是在拆迁安置补偿时，应当对共同居住的宅基地房屋拥有共有权。
　　在拆迁工作中，对原始取得房屋共有权利人，笔者建议按照如下标准进行确认：（1)建房审批表上所登记且户籍仍在本户家庭中的成员，另立家庭建房的除外；（2）该户中因嫁娶而增加的家庭成员；（3）该户中新出生的未成年子女；（4）上述在拆迁改造前已去世的家庭成员的继承人。
　　需要说明的是，在拆迁改造前，宅基地房屋户中的部分成员如因外出就工需要，将其户口迁出而成为城镇居民的，其已不再是该家庭户的成员，原则上不对该房产享有权益；但是并不妨碍其作为继承人依法继承去世成员的房产份额。
　　（二）共有房屋的翻建、扩建问题
　　共有房屋的翻建、扩建引起的权属纠纷是在拆迁改造中遇到较多的问题之一。问题的起因主要在于房屋翻建或扩建时由一方全部出资或者大部分出资，因此要求确认房屋产权归其所有而引起争议。
　　房屋翻建是将原房屋推倒，在原房屋的范围内重建新房。笔者认为，房屋翻建是基于原宅基地房屋及户内家庭共有权利人的利益。因此翻建后的宅基地房屋仍属户内家庭成员共有，其中一方家庭成员对翻建全部出资或者大部分出资的，在拆迁安置补偿时，可以适当对其多分配补偿份额。
　　房屋扩建则是在原有房屋的基础上增建部分房屋。因房屋扩建不影响原宅基地房屋共有者利益，如果扩建有合法的审批手续，则扩建部分的房屋归出资建设者所有较为公平合理。
　　（三）分家析产所涉宅基地房屋处分问题
　　分家析产，是指家庭成员分割家庭共有财产各自生活的行为。[3]分家单通常是农村分家析产的书面形式，其中所涉最重大的共有财产分割就是房屋。在司法实践中，只要证明分家单是真实的，是家庭成员协商一致的结果，该分家单对家庭共有财产的处分效力是得到法院认可的。因此，在拆迁改造中，分家单也是确认宅基地房屋权属的一种重要凭据。
　　三、宅基地房屋继受取得的权属认定
　　宅基地房屋继受取得主要包括三种方式：继承取得、赠与取得、买卖取得。
　　（一）继承取得
　　宅基地房屋继承取得，是指宅基地房屋权利人去世后，其法定继承人依照《继承法》规定取得其房屋所有权。因此，继承人通过继承方式取得的宅基地房屋，即成为该房屋的权利人。　　
　　有人认为，宅基地使用权是基于集体经济组织成员的身份取得，不能作为遗产继承，但在宅基地上建造的房屋属于私产，可以按照《继承法》的规定进行继承。[4]但是，按照&地随房走&的原则，继承了房屋，实际上也就获得了宅基地使用权。鉴于存在这种矛盾，笔者建议在拆迁安置补偿时，将宅基地使用权补偿和房屋补偿分开，只有本社区集体经济组成成员才有权获得宅基地使用权补偿，而房屋补偿只要合法取得房屋的所有者即可获得。这样就解决了宅基地使用权补偿和房屋补偿的矛盾。上海市的农村拆迁就采用宅基地使用权补偿和房屋补偿分开的做法，而我崂山区则是采用房地一体的补偿方式。
　　在继承财产的处理上，会遇到因继承人身份的不同而导致房屋做不同处理的问题。如果继承人是集体经济组织成员，其取得的房产就不存在法律上的障碍；但如果继承人是城镇居民，其取得农村宅基地房屋的合法性就会得到质疑。为解决该问题，一九九九年五月一日国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定：非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。虽然有如此规定，笔者建议如果继承人中有本集体经济组织成员的，可由该成员继承房屋，并由其适当给予城镇居民继承人或其他集体经济组织继承人经济补偿，这样会免去一些因确权而需办理的繁琐手续，并保证集体经济资产的稳定性。
　　对于城镇化需要而进行的旧村拆迁改造，宅基地房屋的继承人也无需提前对房屋进行分割，一直维持继承人对房屋的共有状态至拆迁安置补偿时，因为通常安置的是货币或者是商品房，所以不存在上述因继承人身份不同而导致的分配矛盾问题。
　　（二）赠与取得
　　宅基地房屋赠与取得，是指从宅基地房屋所有权人处获得该房屋的所有权。因受赠人通过赠与方式而取得的宅基地房屋同样称为该房屋的所有权人。但笔者认为，根据目前的法律规定，宅基地房屋的赠与应仅限于在农村集体经济组织成员之间进行较为妥当，否则会导致变相地买卖农村宅基地，致使农村集体资产流失，从而导致房地产市场出现混乱。
　　（三）买卖取得
　　鉴于宅基地使用权获得是基于农村集体经济成员的特定身份，且带有福利性的特征，因此农村宅基地房屋的买卖是受限制的。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：&农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地证和房产证。&2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次规定，&禁止城镇居民在农村购置宅基地&，因此，农村宅基地房屋的合法买卖仅限于本集体经济组织成员之间，即集体经济组织内部成员之间产生的房屋交易，才能依法产生房屋所有权转移，买受者才能获得宅基地房屋所有权。在实践中，非集体经济组织成员内部之间的宅基地房屋买卖通常被法院认定为无效。如在拆迁改造中遇到本村村民向本集体经济组织之外的人出售房产，通常建议双方先到法院去确认买卖合同的效力，然后根据法院对权属的认定进行安置分配。
　　总之，鉴于我国目前农村宅基地复杂的社会及立法背景，其农村宅基地房屋确权也面临着许多复杂的问题亟待解决。这需要我国完善有关的立法及管理，特别是要完善农村宅基地房屋流转的登记制度，确保农村宅基地房屋有清晰、明确的产权，从而减少纠纷的发生。
85人有用74人有用66人有用611人有用近年来随着城镇化的不断推进，越来越多的农村地区吹响了拆迁的号角，但是随之而来的拆迁补偿问题也多了起来泰州市国土资源局征地补偿安置方案公告
〔2017〕第7号
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农村房屋如何确权
发布时间：
19:52:18 & 作者：佚名 & 来源： 土易网 & 浏览次数：
　　1.请给提供一下当前农村有关的宅基地确权和土地承包确权的规定，要详细。
　　答复：经转县国土局调查了解，关于农村集体土地宅基地使用权确权登记发证工作是以审批手续和土地权属为依据，以使用现状为基础，以无争议为前提，按照&权属合法、界址清楚、面积准确、一户一宅&的标准，依法进行确权登记发证。农村土地承包经营权仍然是以家庭为单位进行确权，坚持30年不变。
　　2.零三年买的村集体的废弃房产，同年又在中间加盖了一排房子&，等到现在宅基地确权了，宅基地给分成了两个宅基地，政策规划不是说一户一宅吗，想要再弄一个户口，村里也不让半，让我们怎么办？还有问一下规划的宅基地有多大面积，超出的部分怎么半？
　　答复：经转县国土局调查了解，现开展的集体土地宅基地使用权确权登记发证工作，严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。宅基地的使用面积不得超出县政府规定的面积标准。对于超出部分，在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，但暂不影响居住权。
　　3.&现在农村宅基地已经开始确权，别的村已经开始或者都结束了，西果里村什么时候开始进行？
　　答复：经转县国土局调查了解，当前，全县正在开展的是农村集体土地使用权确权登记发证工作，该项工作现正按照市、县政府的部署和安排，严格依照相关法律法规，在全县范围内逐镇逐村开展中。按照工作计划到你村时，将会通知村&两委&，土地使用权人要根据村&两委&的通知和要求提交确权登记发证资料。
　　4.&农村办理房屋房产证怎样办理，需要什么条件，JC和JB原则上怎样办，有没有专人评定。这次办证的目的是什么？
　　答复：经调查了解，当前，全县正在开展的是农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证工作。该项工作以审批手续和土地权属为依据，以使用现状为基础，以无争议为前提，按照&权属合法、界址清楚、面积准确、一户一宅&的标准，依法进行确权登记发证。此次农村集体土地使用权确权登记发证工作，就是明晰农村土地产权，依法维护使用权人的合法权益，促进农村社会和谐稳定。
　　5.&领导好，我反映一件事情，我的亲戚88年左右因工作户口全家全部调出户口咋外地，家中现有农村房屋一套，这几年一直由家中老人居住，去年老人去世了，家中已经无人居住。这段时间农村进行房屋产权确认，我的亲戚手中有房屋的原先的房产证。到家中进行办理时他的老家侄子进行阻拦，说是他奶奶留下的房产，是属于自己的，但是他手中没有房产证。办理房产确认的工作人员对此停止了办理。办理房产确认的工作人员说只要村书记证明房产是我亲戚的就可以办理，但是村书记又不敢证明。我就想问一下，手中有房产证为啥不给办理产权确认！！！
　　答复：经转县国土局调查了解，当前，全县正在开展的是农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证工作。根据此次确权登记发证的相关规定：宅基地使用权存有争议的，暂不予发证。因此你亲戚家的宅基地使用权，在未妥善处理好争议之前暂缓确权发证。
　　6.&领导您好：我是新城农村的，户口是农业户口。我现在有两处宅基地，一处是原来分家时分的老房子；另一处是94年买的他人的房子，随后进行了翻盖，现一直住着新翻盖的房子，老房子一直闲置着。请问这两处宅基地都能确权吗，我的名下可以同时拥有这两处房产吗？如果只能有一套，那么另一套咋整，该办理啥手续？
　　答复：经转县国土局调查了解，根据土地管理法的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，不得私自买卖、转让。关于你现居住的宅基地，需根据你提供的合法权属来源证明材料，确定是否符合确权发证条件。对私自买卖、转让取得的宅基地是不符合发证条件的，但暂不影响其居住权。
　　7.你好！请问现在进行的农村宅基地确权登记主要是测量宅基地面积还是包括宅基地上房产建筑面积，两套宅基地一个户口本的如何处理？
　　答复：经转县国土局调查了解，现开展的农村宅基地使用权的确权登记工作的界线范围是按照居民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围调查。关于&&两套宅基地一个户口本&的情况，根据现行确权发证政策，以户为单位申请登记，以公安部门的户籍登记为准，一户只能拥有一处宅基地，使用面积不得超出县政府规定的面积标准。
　　8.&领导好：我是王沟村的，&我家兄弟二人（二弟调北京），&原来有两处宅基地。&因为一村民结婚急需宅基地。&村里又临时划不出地。&我作为村领导自动让出自己的一处宅基地&当时写好了文件证明此事。&并许诺准备在合适的时间还给我一套宅基地。&现在村里面临拆迁补偿问题。&我想申请办理宅基地，弥补自己的损失。该怎么走手续？
　　答复：经调查了解，村民韩松林当年出让自己的宅基地系个人行为，并且其兄弟户口并未在王沟村，按照出台的关于宅基地的相关政策，已经无法新划宅基地。
　　9.&起凤镇什么时候开始发放？如果在租的土地上盖的房屋，也发证吗？
　　答复：经转县国土局调查了解，起凤镇的农村宅基地使用权确权登记发证工作在市、县政府的部署和安排下，将按照调查程序，稳妥推进。集体建设用地使用权、宅基地使用权确权登记主体是依法批准的单位或个人，对于未经批准使用的，不予确权登记。在租的土地上盖的房屋不符合确权登记条件。
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