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南京市公布了住宅物业管理条例 小区装修时间将明确
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日期： 10:54:13
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昨日，南京市人大官网公布了《南京市住宅物业管理条例》配套制度征求意见稿。对于小区管理，装修时，一天有14个小时不能用噪音大工具，就连具体装修时间也将明确了。在物业服务上明确规定了，包干制或酬金制，物业费收取两种方式任你选。
去年7月1日《南京市住宅物业管理条例》正式实施，很多人特别关心条例的配套制度何时出台。3月7日，南京市人大官网公布了《南京市住宅物业管理条例》配套制度征求意见稿。注意到，这次出台的配套制度是两个合同文本，分别是住宅小区临时管理规约(示范文本)(草案)、住宅小区前期物业服务合同(草案)。此次征求意见的两个合同草案，拟规定业主要在规定的时间内装修，一天中有14个小时不能使用噪音或者振动的工具作业;喜欢遛狗的业主也要遵循遛狗时间;物业费的缴纳方式与使用范围也将明确。
装修时，一天有14个小时不能用噪音大工具
不少市民装修时，喜欢重新决定房间的使用用途。这可不行。草案拟规定，业主和物业使用人，在本物业区域内，不能将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方。
具体装修时间也将明确。草案提出，每天在12时至14时、19时至次日7时之间，这14个小时中，不得在居民住宅区使用产生噪声或者振动的工具进行施工作业。针对需要安装外机的空调，如果没有预留位置，要按照建设单位要求或物业服务企业统一指定的位置安装;空调室机外机如果发出超标噪声的，应立即修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。
对于喜欢饲养宠物的业主，合同范本规定，业主和物业使用人在本物业区域内不得饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类;对于允许饲养的动物，应办理合法手续，并及时到本物业区域物业服务企业备案。其中，合同范本还拟细化遛狗时间，以及携带动物搭乘载人电梯的时间。对于晚上会发出各种叫声的小动物，合同也有规定，不得在晚间规定时间后，放任动物发出持续的鸣叫;如果有5户或者10户以上的邻居有书面投诉，就要自己把动物清理出去。
此外，草案拟明确规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室均不可用作出租房。出租的房屋应当符合住宅设计规范标准，如果有违约出租行为，业主要缴纳一定的费用作为补偿，违约金额纳入业主共有资金账户。
包干制或酬金制，物业费收取两种方式任你选
新聘请的物业公司，物业费怎么收?哪些地方可以使用物业费?此次草案给出了两种选择。一种为包干制，也就是盈余或者亏损均由物业享有或者承担;物业不能以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。第二种方式是酬金制，也就是说，物业服务资金为缴纳的业主共同所有，由物业代管，主要包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。在物业费使用上基本与包干制相同。
在费用收取上，按照多层住宅、高层住宅、别墅、排屋、办公楼、商业物业、物业以及会所等8种不同类型的住宅收取。
物业费可以用在哪些地方?此次草案拟规定，物业服务费用主要用于以下开支：包括管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费、住房公积金等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域秩序维护费用;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;办公费用;管理费分摊;物业服务企业固定资产折旧;法定税费;物业服务企业的利润;经业主同意的其他费用
不过，物业服务费可不包含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。这些费用应该通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。
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物业管理条例规定什么时候不能装修
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下午两点到晚上五点,各个小区物业要求可能也不同。但是各地具体规定不同一般来说是早八点半到十一点半
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新房还未装修入住 物业费也要全额交？
发布时间： 14:46
九江新闻网—浔阳晚报
新房还未装修入住 物业费也要全额交？
相关部门：只要房屋已交付，就应足额缴纳
如今，越来越多的人开始投资房地产，或买房等升值，或趁房市低迷时，购置新房留作日后居住。然而，由此一来，就会出现不少新房空置的情况。那么，这些未装修入住的新房，物业管理费到底要不要全额交呢？近日，市民刘女士就向浔阳晚报8530000打来了电话咨询。
现象：空置新房没住人物业催收物业费
刘女士告诉浔阳晚报记者，为给儿子准备婚房，几年前，她在九瑞大道汽车城附近某小区购买了一套商品房。2011年交房时，物业以不交费就不给钥匙之名，向她收取了1年的物业管理费。由于没有装修，也尚未入住，此后，刘女士一家人就极少去新房。但是，近几年时间里，小区物业曾多次致电联系刘女士及其丈夫，
要求他们前往物业办公室缴纳物业管理费。刘女士很疑惑：&我买的房子没有住人，也没有享受物业的服务，物业费也要全额交吗？&
与刘女士的情况类似，2010年，市民庄女士在开发区新湖中路购买了某小区的商品房。因手头不宽裕，庄女士及其家人暂时搁置了装修工作。然而，她却频繁接到小区物业方的电话，对方表示，庄女士必须尽快前往物业缴纳拖欠的物业费，否则将承担一些后果。今年夏天，庄女士前往小区物业办理装修手续时，就被一次性收取了3年的物业费，共计5000余元。&物业说交房后，我就得交物业费，不管家里住没住人。&庄女士说，&为了装修，我只能把这钱交了，不然他们不给我办装修手续。&
回应：房屋交付后业主应全额缴纳物业费
其实，空置房是否应该全额交纳物业管理费，在全国各地都争议颇大，尤其在空置率日渐升高的背景下，业主们都异常关注。相关资料显示，2009年5月实行的《山东省物业管理条例》规定：&建设单位未交付的物业和交付后长期空置的物业，其物管费标准可以适当降低。&2009年11月，洛阳市开始实施规范物业服务收费的新规定中也明确：业主办理入住手续后长期（连续6个月以上）未使用的空置房，业主或物业使用人应向物业服务企业书面备案，按不低于规定或约定物业服务费标准的80％交纳物管费。而在2009年12月，《石家庄市物业管理条例修订案》中则明确：连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的物业，空置期间按20％交纳物管费。
那么，我市对此的相关规定到底是怎样的呢？记者采访了九江市房管局物管办副主任李春，李副主任表示，根据国家发改委、建设部关于物业服务收费管理办法等相关规定，只要交房后，不论是否装修或入住，业主都有义务缴纳物业管理费。预收物业管理费的时间标准，则根据业主与物业公司签订的物业服务合同具体约定而定；如果物业服务合同内，没有明确约定，则最多可预收1个季度的物业管理费。&小区是一个整体，物业公司提供的服务也是整体性的，他们不可能因为一户或几户业主没有入住，而停止保洁、绿化等公共设施的物业服务。&
九江市物价局价格科付科长也表示，九江地区并不像其他地市，物业管理费在开发商交房后，小区业主都要自觉全额交纳。此外，根据《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》的规定：已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起，次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。
&记者 刘璐
[责任编辑：谢俊]
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原标题：律师为你解读：房屋装修后出问题责任如何界定？
　　购房者最烦心的事，莫过于住进新房后，新房出现这样那样的问题。
　　最近，不少读者给热线来电，咨询的法律问题，都是跟新房有关。
　　市民郭女士入住新房后，因物业服务不到位，导致她家卫生间的水漏到了楼下邻居家中；市民叶女士入住样板房后也遭遇到这样的事；而市民罗女士面临的问题，则是装修公司违反合同约定更换了油漆。
　　面对这些问题，到底该由谁承担责任？本期《麻辣问答》，就请晚报读者律师顾问团成员、浙江中坚律师事务所律师陈婵娟为读者解读。
　　物业没及时关闭水闸楼上漏水我家里遭殃
　　读者郭女士：一个星期前，住我楼上的邻居家卫生间花洒漏水漏了一夜，导致我家卫生间被漏，而且卫生间门外的墙纸也浸湿了。我在了解真相后，发现楼上邻居在前一晚已经通知物业来关她家的水闸，然而由于物业工作人员不熟悉业务，未能打开水管井的门(水闸位于水管井里面)，导致楼上邻居无法关闭水闸，只能眼睁睁看着花洒漏水。邻居说，前一晚花洒漏水并不严重，如果物业及时来关水闸，我家的墙纸就不会被漏湿了。请问，这种情况物业是否有责任？
　　◆律师点评
　　如是物业单位管理不善
　　应在过错范围承担责任
　　根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”因此，物业管理单位的管理范围包括小区的共用配套设施设备。如果物业单位对共用设施设备的管理不当造成业主损失的，就应当为受到损失的业主承担一定的赔偿责任；但如果物业公司已经尽到义务，则不用承担责任。
　　本案中，如果水管井属于共用配套设施设备，则物业单位应尽到对水管井的管理与维护，确保物业单位自行能控制水管井或者水闸开关。若是由于物业单位管理不善，未尽到对水管井的管理维护而无法关闭水阀，由此造成业主损失扩大的，则物业单位应在管理不善的过错范围内承担赔偿责任。
　　装修人员违反合同约定五合一墙面漆变易净漆
　　读者罗女生：去年我将自己家里的装修包给一家装修公司，半年过去，我发现合同约定的“立邦竹炭抗污净味五合一墙面漆”被调换为便宜的“立邦永得丽超易净漆”，每桶(5L)差价约50元。装修公司解释，是工作人员在材料的申领中误领了油漆，公司确实有错，但并不是故意偷工减料。我想问一下，这种情况我能赔到多少钱？
　　◆律师点评
　　装修公司行为构成欺诈可按商品价格三倍赔偿
　　罗女士作为消费者，因装修公司对其提供商品有欺诈行为的，可依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。因此，罗女士可以要装修公司在履行合同中构成欺诈来要求装修公司按照商品价格的三倍进行赔偿。
　　住进样板房洗了五次澡地板遭遇渗水全部泡坏
　　读者叶女士：我是在外地做生意的，去年买了一套开发商的样板房，因为有装修，价格稍高于同一小区的毛坯房。今年3月入住后，我发现主卧卫生间里的淋浴玻璃房有渗水，洗了五次澡外面地板就泡坏了。请问律师，面对这情况我该怎么办？
　　◆律师点评
　　尚属于保修期范围以内可要求开发商维修赔偿
　　我国先后颁布过《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些法规规定：房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》内，房开应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房开应按《住宅质量保证书》约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。依照法律规定，商品房保修期是从房开将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。
　　叶女士购买的精装房，交房入住后3个月内出现主卧卫生间内淋浴房有渗水的问题，虽然不属于房屋主体结构不合格，但是从合同的角度，叶女士有权要求开发商维修并要求开发商赔偿损失。
　　装修押金和装修管理费物业公司有没有权力收
　　读者金先生：我是龙湾一小区的业主，去年我家装修的时候，物业要求我们交3000元装修押金和450元的装修管理费。装修押金说是可以退，但装修管理费被物业收走了。我想问，物业有没有权利收这两项费用？
　　律师点评
　　看有无物业合同为依据
　　没有依据物业无权收取
　　房屋购买后，业主对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，包括装修的权利，但是根据《物业管理条例》53条规定，业主装修房屋时，需要告知物业。物业管理公司在无合同或约定情况下自行要求业主交装修押金，从法律上来讲，物业公司是无权这么做的。若物业公司因业主不交押金就阻止业主装修，则侵害了业主的合法权益。
　　小区是全体业主的小区，物业公司是为小区及其全体业主进行物业服务的公司，其服务内容、收费项目及标准应有合同及法律依据。如果业主与物业公司在物业管理合同中规定业主需要支付装修管理费，那么业主就需按合同支付管理费；如果物业公司在没有物业合同为依据、也没有与小区业主委员会或全体业主有效协商的情况下，则是无权自行确定装修管理费及收费金额的。
(责编：孙红丽、唐k)
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