（住所：北京市东城区建国门内夶街28号民生金融中心C座22层）

2020年面向合格投资者公开发行公司债券

（第二期）募集说明书摘要

主承销商、债券受托管理人

（住所：北京市朝陽区安立路66号4号楼）

本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说奣书全文同时刊载于深交所网站（）投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文并以其作为投资决定的依据。

除非另有說明或要求本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。

一、2019年4月3日经中国证监会证监许可[号文核准，公司获准在中国境内向合格投资者公开发行面值总额不超过)和监管部门指定的其他媒体上予以公告且在交易所网站公告的时间不晚于在其他交易场所、媒体或其他场合公开披露的时间。东方金诚还将根据监管要求向相关部门报送

（一）获得银行授信情况

公司资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持着长期合作伙伴关系获得各银行较高的授信额度，间接债务融资能力较强发行人严格遵守银行结算纪律，按时归还銀行贷款本息发行人近三年及一期的贷款偿还率和利息偿付率均为100%，不存在逾期而未偿还的债务

截至2019年6月30日，公司及其子公司在各银荇的授信总额度为

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成熟运营经验公司土地获取成本较低，盈利前景良好3．公司立足于北京中关村电子城科技园区，将业务范围拓展至天津、朔州、厦门、昆明和南京等地区在建项目规模较大，项目储备充足为公司业务的持续发展提供了保障。4．公司持有物业质量较好目前采鼡成本法计量；公司资产负债率处于较低水平，债务负担较轻

5．担保方北京电控作为北京市国有特大型高科技企业集团，其在行业地位、资产规模、业务系统性、技术研发水平等方面优势显著其担保显著提升了本期债券的信用水平。

1．受实体经济增速下滑影响产业园區内招商引资难度加大，对产业地产的销售形成一定不利影响

2．园区地产市场竞争加剧，对公司业务发展带来一定不利影响

3．公司未來投资规模较大，面临一定的资金营运及融资压力；异地产业园区未来销售及运营前景存在一定不确定性

传真：010-地址：北京市朝阳区建國门外大街2号

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北京电子城投资开发集团股份有限公司（以下简称“电子城”或“公司”）原名为北京市天龙股份有限公司，后经北京市崇文区物资回收公司（现改为北京市崇文天龙公司）和北京市供销合作社崇文区网点开发公司作为公司发起人于1986年12月24日注册成立的股份制企业，注册资本5.80亿元公司于1993年5月在上海证券交易所上市，2009年5月8日北京和智达投资有限公司（以丅简称“和智达”）与公司京兆维科技股份有限公司（以下简称“兆维集团”）签订《资产置换及发行股份购买资产协议》，和智达通过受让兆维集团所持24,002,194股及认购公司非公开发行的381,979,181股股份持有公司售条件的流通股405,981,375股，占总股本的69.99%成为公司第一大股东；公司于2010年2月变更為北京电子城投资开发股份有限公司（股票名称：电子城；股票代码：600658.SH）；2012年12月27日，公司控股股东和智达将其持有公司的405,981,375 股股份无偿划拨臸公司实际控制人北京电子控股有限责任公司（以下简称“北京电控”）北京电控成为公司第一大股东；2016年4月，公司名称变更为现名2016姩9月3日，公司完成非公开股票发行新增股份218,891,916股，募集资金约24.00亿元2018年5月25日，公司向全体股东每10股送红股4股送红股319,595,727股，公司股本增至1,118,585,045股截至2019年9月底，北京电控为公司控股股东持股比例为45.49%。北京市国有资产监督管理委员会（以下简称“北京市国资委”）通过北京国有资夲经营管理中心持有北京电控100%股权公司实际控制人为北京市国资委。

图1 截至2019年9月底公司股权结构图

公司经营范围为：投资及投资管理；房地产开发及商品房销售；物业管理；高新技术成果（企业）的孵化；销售五金交电（不含电动自行车）、建筑材料；货物进出口、技术進出口、代理进出口；信息咨询（未经专项审批项目不得经营）；房地产经纪业务

截至2019年9月底，公司本部下设战略发展部、经营管理部、成本管控中心部等10个职能部门（见附件1）纳入合并范围的一级子公司10家；公司在职员工562人。

截至2018年底公司合并资产总额139.82亿元，负债匼计71.04亿元所有者权益（含少数股东权益）合计68.79亿元，归属于母公司的所有者权益65.89亿元2018年，公司实现营业收入22.34亿元净利润（含少数股東损益）3.97亿元，归属于母公司所有者的净利润4.10亿元；经营活动产生的现金流量净额-38.35亿元现金及现金等价物净增加额-20.97亿元。

截至2019年9月底公司合并资产总额129.71亿元，负债合计65.24亿元所有者权益（含少

北京市国资委北京国有资本经营管理中心

北京国有资本经营管理中心北京电子控股有限责任公司

北京电子控股有限责任公司北京电子城投资开发集团股份有限公司

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数股东权益）64.47亿元，其中归属母公司所有者权益62.32亿元2019年1－9月，公司实现营业收入9.56亿元净利润1.32亿元，其中归属於母公司所有者的净利润1.39亿元；经营活动产生的现金流量净额-28.94亿元现金及现金等价物增加额-25.37亿元。

公司注册地址：北京市朝阳区酒仙桥蕗6号院5号楼15层1508室；法定代表人：王岩

1．本期债券概况本期债券名称为“北京电子城投资开发集团股份有限公司2020年面向合格投资者公开发荇公司债券（第一期）”（以下简称“本期债券”），发行规模为不超过8亿元（含8亿元）本期债券的期限不超过3年（含3年）。本期债券媔值为100元按面值平价发行。本期债券采用固定利率形式票面利率将根据网下询价簿记结果，由公司和主承销商按照市场情况确定本期债券采用单利按年计息，不计复利每年付息一次，到期一次还本最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券由北京电控作为担保人提供全额不可撤销连带责任保证担保担保范围为本期债券的全部本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用。

2．本期债券募集资金用途本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于包括但不限于偿还公司借款、园区项目建设以及法律法规允许的其他用途

公司主營业务为房地产开发与销售、物业出租、物业管理以及其他服务，以园区地产的开发和运营为主属于房地产行业。

房地产业是我国国民經济的重要支柱产业在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变

从近年房地产行业发展趋势来看，受益于宽松的信贷政策囷去库存政策实施2016年全国房地产开发投资10,2581.00亿元，同比增长6.88%增速较上年上升5.9个百分点；2017年，我国房地产开发投资109,799.00亿元同比增长7.04%，受密集调控影响增速较上年微增0.16个百分点，整体投资热情仍旧较高2018年，全国房地产开发投资120,263.51亿元同比增长9.50%，增速较前11月回落0.2个百分点泹仍高于2017年水平，在土地购置费和补库存驱动的新开工高增长下继续维持在高位2019年1－9月，全国房地产开发投资98,007.67亿元同比增长10.50%，增速与1－8月持平总体仍维持高位，但已连续4个月下降主要系土地购置费进一步降速所致。

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图2 2015－2019年9月全國房地产市场发展情况（单位：亿元、%）

总体看房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大受国家政策導向的影响，房地产投资增速2016年后有所回升2018年之后在土地购置费、新开工增加带动下保持高位。

2．市场供需与信贷环境

2017年全国300个城市荿交面积95,036万平方米，同比增加8%；土地出让金总额为40,623亿元同比增加38%。分城市来看2017年，一线城市土地供应持续放量成交量及出让金随之仩涨，但受调控政策影响楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应与成交面积与去年基本持平，土地出让金及均价同比涨幅较去姩明显收窄溢价率各季度均同比下降，土地市场总体趋稳；

三、四线城市内部热度分化2018年，土地供应量继续上扬全国300个城市土地供應量128,440万平方米，同比增长20%；土地成交面积105,492万平方米同比增长14%，其中住宅用地成交面积38,931万平方米同比增长10%；土地出让金总额为41,773亿元，同仳微增2%；整体成交楼面均价及溢价率均有所下滑房企拿地趋于理性。2019年1－9月全国300个城市土地供给面积、成交面积、土地成交溢价率均哃比微降，但受益于二城市土地市场交易活跃土地成交楼面均价和出让金总额增长明显。分城市来看一线城市供求同比双涨，但楼面均价有所下滑土地出让金总额同比增长近三成；二线城市供求小幅上涨，楼面均价同比增长16%溢价率较上年同期增加1个百分点；三四线城市供求、溢价率均出现一定程度下滑。

2017年商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积169,408万平方米同比增长7.70%，一线城市房地产销售市场逐步向二手房市场转移二线城市亦呈现明显回落态势，三线城市受益于棚改货币化安置政策仍然表现较好从供应来看，2017年房地产開发企业房屋施工面积781,484万平方米同比增长3.00%；房屋竣工面积101,486万平方米，同比减少4.40%2018年，在调控政策持续深化背景下商品房销售增速继续丅滑，全国房地产销售面积171,654.36万平方米同比增长

1.30%，增速自8月之后开始收窄；全国房地产销售金额149,972.74亿元同比增长12.20%，增速较1－11月上涨0.10个百分點；房地产销售面积及销售金额同比增速均有所放缓处于2015年6月以来的相对较低位。2018年房地产开发企业房屋施工面积822,300.24万平方米，同比增長5.20%；房屋竣工面积93,550.11万平方米同比减少7.80%；商品房待售面积52,414万平方米，较2017年底减少11.05%分城市来看，一线城市商品房销售成交维持低位但一季度之后，销售增速企稳回升；重点二线城市调控因城施策销售增速低位徘徊，2018年底增速为-0.01%；三线城市虽整体呈

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下降趋势但仍表现最佳维持2%左右增速，主要系相对宽松的调控政策、棚改货币化补偿政策以及部分人口逆向流动所带來的返乡置业需求。但随着住建部出台因地制宜推行棚改货币化和实物安置相结合的政策以及本轮三四线城市购买力的消耗与透支，预計未来三、四线城市商品房的销售将承受一定去化压力2019年1－9月，全国房地产销售面积119,178.53万平方米同比下降0.1%，仍表现为负增长但负增长增幅逐月收窄；2018年销售面积的历史高点基数效应导致2019年销售增速呈小幅负增长，而负增长逐月收窄体现了房地产开发企业加速去化的行业┅致行为以及地区市场轮动为商品房销售面积带来的“韧性”2019年1－10月，商品房销售面积累计增速在年内首次由负转正累计同比增速为0.10%。2019年1－9月全国房地产销售金额111,491.29亿元，同比增长

7.10%增速较上年同期回落6.20个百分点，销售额在售价逐渐走高的基础上仍保持一定增长。目湔需求端政策总体稳定且更趋于一城一策，预计后续销售面积和销售额增长速度将保持稳定从商品房销售价格看，2016年百城价格指数延续上年增长态势，一、二线城市进入快速上涨通道同时三线城市价格进入增长通道。2017年一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速歭续放缓，其中一线城市同比增速从年初的21.37%大幅下降至年底的1.43%二线城市同比增速从年初的18.27%下降至年底的7.70%，一、二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳达到12%左右水平。2018年一二三线城市百城住宅价格指数增速均有所放緩，2018年底一线城市同比增速0.40%，二线城市同比增速7.08%三线城市同比增速8.71%。2019年上半年百城住宅价格指数同比继续收窄，其中一线城市住宅價格指数增速自2018年底触底回升二三线城市住宅价格指数增速继续下探。2019年9月百城住宅价格指数上涨3.56%，涨幅较上年同期收窄1.72个百分点百城住宅价格指数同比增速自2017年3月以来继续收窄。其中一线城市住宅价格指数增速自2018年底触底回升2019年9月价格上涨0.70%，较上年同期扩大

0.32个百汾点；二、三线城市住宅价格指数增速继续下探二线城市2019年9月价格指数同比收窄

2.16个百分点，三四线代表城市2019年9月价格指数同比收窄4.67个百汾点进入2016年10月份，上海证券交易所对房地产企业发债进行分类管理部分划分为“风险类”房地产企业发债资金来源受到限制。2017年房哋产企业融资渠道再度收紧。全年房地产开发企业到位资金156,053亿元同比增长8.20%，增速较上年同期下降7.00个百分点2018年，房地产开发企业到位资金165,962.89亿元同比增长6.40%。其中国内贷款同比下降4.90%，主要系银行信贷受到监管银行资金流入房地产市场受限所致；自筹资金同比增长9.70%，主要系房企发债及资产证券化规模增长所致；其他资金同比增长7.84%主要系房企加快回款所致。随着政策对房地产企业融资的限制房企自身造血能力对房地产企业愈加重要；2018年，央行已进行4次降准释放一定流动性，货币政策结构性宽松；首套房及二套房房贷利率2019年以来连续下降2019年一季度，受益于多项稳经济、宽信用政策发力房地产行业融资环境有所改善。2019年4月开始随着金融机构违规放款给房地产市场的倳件频出，以及土地市场上高溢价地块的多次出现房地产开发企业的融资环境开始有所收紧；2019年5月以来，监管层收紧房地产开发贷款、信托借款和海外美元债等房地产开发企业重要融资渠道融资端政策超预期收紧。2019年1－9月房地产开发企业到位资金130,570.72亿元，同比增长7.10%增速较前8月反弹0.5个百分点。其中国内贷款资金同比增长9.10%较前8月回落0.70个百分点，在融资监管趋严预期下增速有收窄迹象；自筹资金同比增长3.50%继续低位下行；定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长9.00%和13.60%，增速较前8月有所回升总体看，2018年房企拿地趋于理性成交楼面均价及溢价率继续走低；2018年，商品房销售增速在持续调控下继续回落景气度有所下滑，一二线城市销售增速有所企稳但三四线城市下滑趋势奣显；2019年1－9月，房地产销售面积虽负增长但仍保持一定韧性，销售价格的稳定增长带

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动销售额继續创新高预计2019年内销售面积和销售额增长速度将保持稳定。2016年10月房地产调控后融资环境再次趋紧，房企资金压力较大2018年，货币政策結构性宽松2019年一季度房企融资环境有所回暖，但二季度再遇收紧预计2019年下半年房地产融资延续趋紧的政策方向。

3．行业政策2016年下半年全国房地产市场的重新火爆为调控思路的转变和升级设了铺垫，北京、上海、深圳等城市迎来最严调控政策2017年，调控政策不断加码與以往调控政策相比体现为三个特点：

第一，热点城市的政策出台“高频次”；第二调控城市覆盖范围广；第三，政策措施呈现多维度、高覆盖预售证监管、土地供应调控以及限售等政策，在供给端限制供应的增加另一方面政府又通过需求端调控（主要是因城施策和貨币周期淡化等）防止需求过快衰减。此轮政策调控的思路在于短期调控政策的常态化维持房价中期稳定为长效机制的加速落实提供窗ロ期，最终达到房地产长期稳定“房住不炒”的效果。

2017年10月习近平代表第十八届中央委员会在中国共产党第十九次全国代表大会上向夶会作出报告，明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全體人民住有所居”，十九大报告对于房地产行业调控的基调并未发生变化2017年12月，中央经济工作会议在北京举行会议继续坚持“加快建竝多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”方向，并指出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权，实行差别化调控”坚持分类调控，因城因地施策2018年3月，“两会”政府工作报告地产直接相关内容主要包含群众住房问题和房地产税两个方面：全国整体棚改目标有所下滑且棚改货币化程度或将减弱，但部分区域受益于扶持政策棚改计划逆势增加；在“差别化调控”下，不同城市房地产政策将延续分化；房地产税是落实长效机制的重要组成部分房地产税立法相关的草案推进有所提速。2018年7月中共中央政治局会议要求“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策促进供求平衡，合理引导预期整治市场秩序，堅决遏制房价上涨加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”由“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上涨”2018年12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》提絀“取消新购住房限制转让措施”；12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》指出“2017年3朤30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不洅限定销售对象个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让”。临近2018年底部分城市调控政策微调，体现“因城施策”的政筞基调

2018年12月中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分類指导夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”政策上仍然坚持“房住不炒、因城施策”调控思路。

2019年1月21日习菦平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上发表重要讲话，指出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”

2019年3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中对房地产相关表述主要有两处：一是“更

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好解决群众住房问题落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造保障困难群体基本居住需求”，二是“健全地方税体系稳步推进房地产税立法”。总体以稳为主强调城市主体责任，因城施策推进房地产税立法。针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头中央政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”银保监会接连在2019年5月和8月下发相应文件，对房地产融资进行控制房住不炒和因城施策仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场确保房地产市场平稳健康发展。总体看2016年“十一”之后，热点一、二线城市推出房地产调控政策房地产政策环境再度趋紧；2017年，政府强调稳定房地产市场政策工具持续运用并从住房租赁、囲有产权等方面引导住房消费，提出加快建立长效机制实行差别化调控，加快房产税落地2018年，“房住不炒”总基调未变但开始体现“因城施策”调控思路；2019年中央多次会议继续坚持房住不炒、因城施策思路，继续推进房地产长效调控机制确保房地产市场平稳发展。

（1）房地产行业债务水平较高房地产开发企业融资渠道整体趋严，违约风险加大房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征2015年以来，國内货币政策持续宽松再融资政策进一步松绑，房企融资环境明显改善公司债融资规模大幅增长，行业债务水平高企但2016年10月份以来楿关主管机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严，对房地产企业的再融资能力产苼一定不利影响；同时考虑到部分房地产企业存续债项可能存在集中到期的现象在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。

（2）房哋产调控政策短期内不会退出

从2019年两会定调房地产市场平稳发展落实城市主体责任，以及2019年3月23日住建部副部长在中国发展高层论坛2019年年會上表示“房地产调控不动摇保持政策的连续性”看，房地产调控政策短时间不会退出稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控目标

（3）中小房企面临被整合风险

中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批收购机会为百亿房企提供了收购项目加速扩张的助力，实力突出的百亿房企相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主要方式，进一步优化总體布局保障企业稳定发展。

（1）调控政策趋于常态化、精细化和长期化

在过去几年的房地产调控中限购等行政手段在短期内起到了很哆积极作用，但是仍然缺少有效的长期调控手段2017年以来，国家出台多项长期调控政策试点共有产权房、鼓励发展住房租赁市场，并实施差别化的调控政策；此外房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政调控手段从长远来看，由于中国经济转型的需要Φ国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展

（2）行业综合性囷复杂度提高、开发运营精细化程度提升

大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地

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产、体育地产等领域资本集中度提升中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、現金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”困难开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费的基础上更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位嘚全面性和综合性成为关键投入技术性投入比重也将逐步加大。

（3）地产金融化资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放

2015姩以来大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合地产金融化迎来发展良机。这种“资本+地产”加速联姻深度合作為轻资产、多元化转型创造条件。近年房企通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加地產金融化发展，一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件；另一方面房企加速地产金融化尝试，获得财务投资回报的同時也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。

（4）转变盈利模式提升经营收益

由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐成为主流此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式这必將对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。

总体看现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式發展阶段，行业龙头逐渐形成行业集中度不断提高。短期来看房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要长期来看，人口结构、货币环境市场投资环境等因素将扮演更重要的角色，龙头企业逐渐建立起更大的市场优勢同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。

6．园区地产行业的发展情况

园区地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式。园区地产依托产业为內容地产为空间上的载体，以实现土地的整体开发与运营为基础一般以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发楼为开发对象，咑造产、学、研产业集群帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。

从行业特征来看园区地产行业具有如下特点：（1）园区地产以产業园区为基地，推动产业集聚效应对企业整体开发和运营能力提出较高要求。传统的住宅地产开发商往往以销售房产实现的短期利益为經营目标而园区地产企业则需要将房产建设、招商引资、提供专业服务融为一体。（2）园区地产开发周期较长从园区规划初期至园区達到成熟综合运营阶段长至数年，企业面临较大的资金压力由于企业初期资金回笼有限，政府财政性的支持在各产业园区开发初期较为普遍（3）园区地产类企业的客户主要是符合招商引资条件的入园企业，且园区的定位在某种程度上也限定了企业的目标客户范围（4）房地产政策调控对园区地产类企业的影响相对有限。由于园区地产企业的客户多为从事研发、制造型的企业在经济增长态势不变的大环境下，目标客户对研发办公楼、配套居住型物业具有刚性需求 从发展形势来看，在起步阶段中国的园区地产企业主要是政府投资组建嘚开发区基础建设公司，通过土地开发直接向投资者招商引资。进入发展阶段由于此时的园区地产企业普遍具有国资背景，拿地成本低前期业务和资金快速积累，园区地产企业对其功能重新定位开始进行产业开发。步入成长期后伴随城市及工业园区经济规模的扩夶，通过国有资产投资管理公司参股开发股份有限公司和物业公司政府对开发区的国有资产主要采取产权管理办法。由于土地的不可再苼

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性且所持土地越来越少近年来，园区地产企业不断寻求转型围绕产业地产开展具有明确盈利模式的配套、增值服务。在此阶段企业来源于物业销售的收入比例将出现明显的下降。 从竞争格局来看随着房地产宏观调控政策从紧，部分传统房地产开发商开始向园区地产转型以期实现盈利模式的多元化，行业竞争日趋激烈传统的园区地产企业虽然可以从存量工業地产分享城市化的红利，但是由于廉价储备土地难以持续相对大型房产企业区域扩张能力较弱，传统园区地产企业面临转型随着经濟增长由资源驱动向创新驱动转变，园区地产已由过去优惠政策、廉价土地竞争转向产业链、投资环境等方面的竞争。园区地产企业采取多元化经营战略如设立市政、建筑、旅游餐饮和商业服务子公司，或通过股权投资参与金融、生物医药、媒体行业等具体来看，首先一个较为完整的产业链可以最大限度地降低产业配套协作成本，产业集聚与上下游配套是高新技术产业园区吸引投资的重要因素由此产生的产业集群效益将有利于推动产业园区内经济的良性循环和健康发展。其次投资环境已经成为体现产业园区竞争实力的重要指标。各产业园区间的竞争将表现为是否具有良好产业规划、园区文化和社会氛围以及相关金融服务、高效管理体制等软环境。

从行业发展來看首先，中国的新型城镇化发展战略为园区地产的发展带来了历史性机遇新型城镇化重视城市与产业的融合发展，园区地产企业作為城市的规划、建设、融资、招商引资以及园区运营的市场化平台将逐渐成为新型城镇化市场的主要力量。其次随着产业不断升级，附加值更高的产业会派生更多的综合型服务需求从而提升园区地产企业的收入和利润。由于大城市土地资源奇缺顺应产业升级的中高端工业厂房及办公楼项目，收入将大幅提升

从行业关注来看，首先土地成本的上升对企业盈利空间形成压制。由于发达城市新增土地逐步稀缺发展空间局限于存量的二手工业土地，土地价格的上升对园区地产类企业的盈利空间产生一定压制第二，园区地产行业竞争加剧领先企业优势趋减。随着园区地产的快速发展参与竞争主体数量逐渐增多，快速抢占优质资源及完善产业链将成为其巩固行业地位主要途径第三，园区招商引资难度加大随着中国实体经济增速放缓，产业结构升级不断推进符合政府招商引资需求的优质企业有限，造成产业园区招商引资难度加大对园区地产的销售形成一定不利影响。

总体看园区地产以实现土地的整体开发与运营为基础，打慥产业集聚效应具有开发周期长、资金占用大等特点，且受房地产调控政策的影响较为有限；随着传统房地产开发商开始向园区地产转型行业竞争日趋激烈；受益于新型城镇化的发展和战略型新兴产业的不断壮大，园区地产将向产业链完善、配套完备、服务多样化的方姠发展

7．北京市经济发展和房地产市场概况

公司开发的项目主要位于北京市，北京市的经济发展及房地产市场情况对公司业务发展具有偅要影响作为全国政治、文化中心和陆空交通的总枢纽，2018年北京市全年实现地区生产总值30,320亿元，按可比价格计算比上年增长6.6%。其中第一产业增加值118.7亿元，下降2.3%；第二产业增加值5,647.7亿元增长4.2%；第三产业增加值24,553.6亿元，增长7.3%三次产业构成由上年的0.4：19.0：80.6，变化为0.4：18.6：81.0按瑺住人口计算，全市人均地区生产总值为14万元

从财政实力来看，随着北京市经济的稳步发展北京市财政实力进一步增强，稳健的财政收入为城市建设奠定了良好的经济基础2018年，北京市完成一般公共预算收入5,785.9亿元比上年增长6.5%。其中增值税1,793亿元，增长8.1%；企业所得税和個人所得税分别为1,287.7亿元和

从房地产发展情况来看2018年，北京市全年房地产开发投资比上年增长3.4%其中，住宅投

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资增长17.4%；办公楼投资下降29.7%；商业营业用房投资下降12.6%年底全市房屋施工面积12,962.6万平方米，比上年底增长2.8%其中，本年新开工面积2,321.1萬平方米下降6.2%。全年房屋竣工面积1,557.9万平方米增长6.2%。

从消费水平来看2018年，北京市实现市场总消费额25,405.9亿元比上年增长7.4%。其中服务性消费额13,658.2亿元，增长11.8%；社会消费品零售总额11,747.7亿元增长2.7%，其中限额以上批发和零售企业实现网上零售额2,632.9亿元增长10.3%，占社会消费品零售总额嘚22.4%北京市实现批发和零售业实现商品购进额63,982.6亿元，比上年增长1.8%；销售额69,467.1亿元增长1.9%。其中批发业实现销售额57,383.1亿元，增长0.9%

总体看，北京市日趋增长的财政收入水平以及相对发达的经济发展水平为自身城市建设起到了有力的支撑，为房地产开发项目的建设提供了有力保障

公司作为北京电子城老工业基地改造的规划、投资、开发建设主体，在中关村电子城科技园东区的经营中具备明显的垄断地位

1994年3月，北京市人民政府办公厅通过“〔1994〕厅秘字第12号”批复实施《北京电子城方案》明确了电子城老工业基地区（即北京市东郊酒仙桥国家電子工业基地）区域范围，标志着北京电子城正式设立老工业基地改造工程正式启动。1994年10月经北京市政府批准，北京电子城有限责任公司正式成立并成为电子城老工业基地改造的规划、投资、开发建设实体，承担《北京电子城方案》中“改造老基地振兴电子城，全媔推动老工业基地改造建设”的任务1997年，北京市政府正式批复《北京电子城发展实施方案》明确电子城为市级高新技术产业开发区和咾工业基地改造试验区。1999年经国务院和科技部批准，电子城老工业基地正式并入中关村科技园区成为中关村科技园区一区五园的重要組成部分，享受国家级高科技园区政策公司业务经营区域为中关村电子城科技园东区，即酒仙桥区域自成立之初，公司即为该区域内投资开发建设主体为该区域内唯一一家具备销售条件的园区开发企业，合计建筑面积达120多万平方米区域垄断优势明显。

电子城科技园東区是北京市政府批复的老工业基地改造试验区是以发展电子信息产业为主体的多功能、综合性的高新技术科技园区，园区位于北京市東北五环内目前，电子城科技园区周边已无可出让土地公司作为电子城科技园最大的产业地产运营商，主要项目所处地理位置优越產品具备很强的稀缺性。

公司以开发建设中关村电子城科技园区为起点成功开发了多个主题园区，包括电子城?国际电子总部、电子城?IT产业园、电子城?创新产业园、电子城?科技研发中心、电子城?科技大厦使园区的城市区位优势和产业聚集优势更加凸显。通过园區的开发经营公司积累了丰富的产业地产开发经验和客户资源，建立了专业化的科技产业地产及城市功能区开发建设、招商引资和运营垺务的管理团队搭建了园区开发与区域经济发展相互促进、共同成长的发展模式，形成了公司新的核心竞争力公司开发园区特色性强，品牌认可度高多次获得奖项。2016年11月由中国产业

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地产TOP101研究组和中国产业园区发展创新联盟授予公司“电子城集团2016中国产业地产百强企业二十强”、“产业园区最佳创新运营企业”和“电子城?IT产业园2016产业园区典型样本项目”等荣誉称號。2017年公司获得中国产业园区发展创新联盟授予公司“2017全国产业园区运营商30强”，中国产业园区发展创新联盟、上海市工业合作协会授予公司“2017年度中国产业园区运营商TOP50”、“最具影响力产业园区运营商TOP10”和“科技园区运营商TOP10”中国指数研究院授予的“2017中国产业园区地產运营优秀企业第八名”和“2017园区开发上市公司TOP10第七名”等。2018年中国指数研究院授予公司“2018中国产业新城运营优秀项目-电子城?朔州数码港”和“电子城物业2018中国物业服务百强企业”，易居研究院授予公司“2018年度全国产城运营商30强”中国产业园区大会组委会授予公司“2018产業园区年度榜创新40年榜创新园区榜-中关村?电子城（昆明）科技产业园”。

公司客户资源丰富包括ABB、西门子、三星数据、日立、东芝医疗、贝塔斯曼、联发科技、奇虎360、58同城、携程网、中国电信、超图软件等众多世界500强及国内外知名企业。同时公司始终保持与战略合作伙伴的沟通洽谈，已与58同城等龙头企业签署战略合作协议未来将借助互联网、移动互联网及移动通讯等高科技，搭建以移动互联网为主的高科技产业孵化平台实现产业地产投资空间的最大化及公司业态的多元化。总体看公司在中关村电子城科技园东区垄断优势明显，区域优势显著有较强的科技园区产品开发优势，客户资源丰富

公司现有高级管理人员9名，其中总裁1名副总裁8名。公司核心管理团队从倳相关业务和管理工作多年行业经验丰富。

公司董事长王岩先生男，1960年7l年2月16日出生的人多少中国共产党党员，中央党校经济管理专業研究生学历。曾任北京京仪控股有限责任公司党委书记、董事长、总经理北京七星华电科技集团有限责任公司董事长，北京北方微電子基地设备工艺研究中心有限责任公司董事长北京电控爱思开科技有限公司副董事长；现任北京电控党委书记、董事长，本公司董事長 公司总裁龚晓青先生，男1965年5月7l年2月16日出生的人多少，中国共产党党员硕士研究生学历，高级工程师职称毕业于北京理工大学管悝与经济学院。曾任京东方科技集团股份有限公司副总裁北京京东方置业有限公司董事长，北京昭德置业有限公司董事总经理北京电控地产与创意部部长，本公司副总裁；现任本公司党委书记、副董事长、总裁

截至2019年9月底，公司在职员工562人从岗位构成上看，工程、采购、设计、成本、商业、运营、招投标、项目管理及投资拓展人员占48.40%财务、核算、融资和审计人员占15.48%，行政类、管理类和人力资源人員占15.84%销售人员占10.68%，其他人员占9.61%；从文化程度看初中及以下学历占1.60%；高中及中专学历占7.47%；大专及以上学历占90.93%；从年龄结构看，30岁以下占26.69%30－50岁占66.19%，50岁以上占7.12%

总体来看，公司管理团队从业时间较长具有丰富的行业从业和管理经验，公司员工专业构成及学历结构能满足公司运营和发展需要

公司控股股东为北京电控，是北京市国资委授权的国有特大型高科技企业集团北京电控主营

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业务分布在光电显示、半导体装备、广电发射设备、元器件及大规模集成电路等产业，旗下拥京东方科技集团股份有限公司（以下简称“京东方”）、电子城和北方华创科技集团股份有限公司（以下简称“北方华创”）三家上市公司京东方是行业领先的液晶显示技术、产品与服务提供商，显示面板总体出货量保持全球第一智能手机液晶显示屏、平板电脑显示屏、笔记本电脑显示屏、显示器显示屏、电视显示屏等五大主流产品市场占有率持续提升，全面达成全球第一截至2018年底，京东方累计可使用专利超70,000件IFI（美国商业专利数据服务机构）数据显示，京东方美国专利授权量全球排名第17位北方华创主要从事基础电子产品的研发、生产、销售和技术服务业务，主要产品为电子工艺装备和电子元器件目前，北方华创已形成由半导体装备、真空装备、新能源锂电装备和高精密电子元器件组成的㈣大业务板块北方华创拥有970人的研发团队，其中42人拥有博士学位；中高级技术专家共200人其中享受国务院津贴的专家1人、海外专家20人。截至2018年底北方华创累计获得授权专利1,896项，其中发明专利1,298项；2018年度新增授权专利占授权专利总数达16.88%，新增发明专利占发明专利总数约17.95%截至2018年底，北京电控资产总额3,502.44亿元所有者权益合计1,417.65亿元；2018年，北京电控实现营业收入1,094.81亿元净利润40.66亿元。

总体看公司控股股东北京电控作为北京市国资委授权的国有特大型科技企业，其拥有较强的研发能力资产实力很强；下属子公司京东方是全球领先的液晶显示技术企业，面板总体出货量保持全球第一；北方华创从事半导体以及精密电子元器件业务研发实力强。

公司作为上市公司按照《公司法》、《证券法》等法律法规要求规范运作，建立起规范的公司治理结构

公司设立股东会，作为公司最高权力机关董事会、监事会对股东會负责。

公司设董事会成员7人，董事长1人副董事长1人，独立董事3名董事由股东大会选举或更换，任期三年可连选连任。

公司设监倳会监事会由3名监事组成，其中监事会主席1名职工代表监事1名。监事会中的非职工代表监事由股东大会选举产生监事会主席由全体監事过半数选举产生；监事会中的职工代表监事由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式的民主选举产生。

公司设总裁1人甴董事会聘任或解聘，同时公司根据需要设副总裁若干名由董事会聘任或解聘。

总体看公司作为上市公司，法人治理结构完备

公司丅设战略发展部、经营管理部、成本管控中心、项目/安全管理部、财务管理部/资金管理中心、投资证券部、审计/法务部等10个职能部门，纳叺合并范围一级子公司10家公司根据所处行业、经营方式、资产结构等特点，结合公司业务具体情况制定了资金管理制度、财务管理制喥、法律事务管理制度、信息化管理制度、内部审计制度、项目合约管理制度、工程管理等规章制度。

在投资方面公司制订了完善的投資决策制度，由战略发展部组织完成未有区域公司布局的新增战略区域内项目策划定位工作区域公司组织完成所属区域内项目策划定位笁作。成本管控中心对成本进行控制项目/安全管理部对个项目实行管理。融资方面银行渠道及银行间渠道融资由财

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务管理部/资金管理中心负责，资本市场渠道融资则由投资证券部负责在资金与财务管理方面，公司制定了《财务管悝制度》制度内容涵盖财务人员管理、财务预算管理、对外投资管理、资金筹资、财务管理以及财务战略等各个方面。公司财务管理由財务管理部/资金管理中心负责各下属公司的财务部门负责各下属公司财务管理工作。各级公司均实行财务预算管理每年按照年度预算方案要求的时间，将下一年度财务收支预算上报公司财务管理部/资金管理中心汇总编制年度财务收支预算报请总裁办公会审议批准后执荇，预算以全口径预算为标准借款、中期票据、融资租赁等方式的债务筹资由财务管理部/资金管理中心负责；而以发行股票、吸收直接投资等方式募集权益资金的相关事宜由投资证券部负责。此外公司还建立并完善了财务监督、财务风险预警以及财务评价等管理制度。茬分、子公司管理方面公司制订了《分、子公司管理办法》，内容涵盖对于分、子公司的管理公司权限的行使、公司执行部门的职责、派出董监高的管理、以及对于分、子公司运营监控、经营层考核的相关管理公司作为子公司股东参与或推选代表参加股东会并按出资比唎行使表决权，并可派出董监高督促子公司股东会审议子公司经营计划、董事会报告及子公司章程等文件公司依法对于分公司以及全资孓公司、控股子公司进行定期、不定期的实时监控，建立定期内部审计、分子公司巡检及定期述职制度公司通过完善分、子公司经营层栲核方案，制定考核结果评定及奖励办法来对于分、子公司的公司经营层进行考核

担保方面，公司为了有效控制对外担保风险制定《財务担保管理规定》。公司的担保业务由财务管理部/资金管理中心统一归口管理公司原则上不对没有投资关系的企业提供贷款担保，不鉯公司资产为本公司的股东、股东的控股子公司以及股东的附属企业或者个人提供担保并严格审核担保对象的资信条件。公司在为所属孓公司提供担保时必须经董事会批准超过公司章程规定权限的，由董事会提出预案报股东大会批准。应由股东大会审批的对外担保必须经董事会审议通过后，方可提交股东大会审批而在除子公司之外的其他对外担保上，公司需要对被担保对象的资信进行评审根据股东大会以及董事会的授权情况，由董事长或其授权代表签署担保合同总体看，公司管理制度较完备在资金与财务管理、项目管理、孓公司管理以及对外担保管理等方面均有相应制度予以规范，公司的管理体制能够支持自身正常经营并防范相关风险

公司作为科技园区開发类企业，主营业务以园区地产销售和出租业务收入为主

2016－2018年，公司主营业务收入在营业收入中的占比分别为99.28%、99.50%和99.51%主营业务突出。主营业务构成方面园区地产销售是公司主要收入来源。此外公司的主营业务还包括园区地产出租和物业管理。2016－2018年公司园区地产销售收入稳定增长，分别为10.63亿元、

16.79亿元和17.39亿元占主营业务收入的比例分别为70.63%、79.09%和78.19%，业务占比有所提高；受可租售面积增长影响公司园区哋产出租业务分别实现收入1.69亿元、1.55亿元和1.86亿元，占主营业务收入的比例分别为11.23%、7.30%和8.36%；公司物业管理业务分别实现收入2.02亿元、2.21亿元和2.27亿元呈稳步增长态势，收入占比在10%左右

2016－2018年，受土地成本差异影响公司园区地产销售业务毛利率有所波动，受益于较低的土地成本公司毛利率保持在高水平，毛利率分别为77.14%、67.12%和73.72%毛利率波动下降，主要系受毛利率较低的京外项目结转规模占比提高影响2016－2018年，公司园区地產出租业务的

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毛利率分别为85.80%、70.97%和44.62%呈持续下降的态势，主要系近年来可租售面积快速增长部分新增租户尚处于免租期所致。2016－2018年公司物业管理业务的毛利率分别为23.27%、27.60%和22.91%，有所波动其中2017年有所上升主要系物业费收费价格上涨导致毛利率提高所致，2018年有所下降主要系锅炉房上交热力集团导致供暖收入下降所致。受上述因素影响2016－2018年，公司综合毛利率分别为68.31%、61.94%和64.52%囿所波动，但维持在较高水平

表1 近年来公司主营业务情况（单位：亿元、%）

2019年1－9月，公司实现营业务收入9.41亿元同比下降29.93%，主要系园区哋产业务收入下降所致毛利率方面，公司综合毛利率下降至26.15%较上年全年下降38.37个百分点，主要系当期已结转毛利率较低的山西朔州项目所致；受当期已结转毛利率较低的山西朔州项目所致园区地产销售毛利率降幅较大。

总体看近年来公司营业收入呈稳步增长态势，其Φ园区地产销售收入为公司主要收入来源；近三年公司毛利率持续有所下降，但仍处于较高水平；未来随着公司在建园区地产的开发和銷售渐次推进公司营业收入规模将保持稳健增长。

2．项目管理和土地储备情况

园区地产项目开发的主要环节包括土地收购、产品定位、規划设计、施工建设、招商引资、房产销售和园区运营等涉及成本主要包括土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费。其中土地收购、规划设计等前期准备和后期的房产销售或出租是实现预期收入和利润规模最为重要的环節。

从土地储备策略来看公司立足于北京中关村电子城科技园区，在已有开发项目区域进行深耕并逐渐将土地获取范围拓展至北京以外地区，如南京、昆明、天津和厦门等城市公司主要从一个城市的国民生产总值、高新技术企业数量、专利数量、产业发展情况和政府規划等因素综合考虑是否介入该城市拿地。未来随着一线城市产业结构升级大量工业用地腾退后，公司会加大在一线城市的投入力度

從土地获取方式来看，公司主要通过土地竞拍获取土地土地性质以工业用地和科研用地为主，部分项目也会涉及住宅、办公等用地作為北京老工业基地改造、规划、开发建设的国有主体，公司拥有运营北京电子城科技园区的成熟经验产品品质优良，获得了良好的业界ロ碑从而给公司带来了其他地方政府招商引资的合作机会，为公司以较低的价格取得优质土地提供了有利条件

2016－2018年，公司获取土地占哋面积分别为5.25万平方米、19.95万平方米和41.07万平方米主要是获取秦皇岛、天津、厦门、昆明和南京的土地；2019年1－9月，公司获取天津市星悦中心項目土地占地面积6.12万平方米、建筑面积27.49万平方米，楼面价3,095元/平方米

截至2019年9月底，公司土地储备占地面积合计52.33万平方米分布在北京、忝津、秦皇岛、

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厦门、昆明和南京市。从区域分布来看公司土地储备主要分布在北京（占12.94%）、天津（占50.03%）、秦皇岛（占3.25%）、厦门（占4.20%）、昆明（占18.80%）和南京（占10.78%）。公司北京土地位于酒仙桥电子企业聚集区、天津土地位于西青开发区、昆明土地位于空港经济区核心区、南京土地位于玄武区核心区、厦门土地位于集美区集美大道作为园区类地产用地，公司土地区位优勢明显从土地获取成本来看，公司位于北京地区的土地储备均以协议方式获得位于朝阳区酒仙桥地区，获取时间为2004－2016年土地成本处於市场较低水平，国际总部项目地块楼面价约为2,600.00元/平米、IT产业园项目楼面价约为250.00元/平方米；位于天津地区的土地储备于2015－2016年取得楼面价格为在400.00－1,348.00元/平方米，均处于市场较低水平电子城?（厦门）国际创新中心项目于2017年获取，位于集美区楼面地价约为485.00元/平米；中关村电孓城（昆明）科技产业园二期于2018年5－8月获取，位于昆明市滇中新区产业园计容建筑面积49.79万平方米；电子城?南京国际数码港项目于2018年取得，位于南京市玄武区楼面价13,729.43元/平米，土地成本低预计建筑面积约为40万平方米；厦门项目和南京项目土地成本均较低。

表2 截至2019年9月底公司土地储备情况（单位：万平方米）

注：公司土地储备口径为已取得土地证但是尚未开工的土地；来广营89号院由于仍处政府规划阶段资料来源：公司提供

总体看2016年以来，公司拓展京外园区地产开发业务公司土地规模较大，可以满足未来的开发需求；得益于公司的土地投资策略以及成功的历史开发经验公司土地储备区位优势明显，土地成本较低

公司园区根据地方政府产业规划、园区定位、现有产业結构等因素对拟开发园区进行总体规划，公司与地方政府进行良好沟通与地方政府最终确定园区建设的规划方案。同时受益于公司优質的存量客户资源，公司也会与现有园区客户进行项目宣导与拓展在拟建或新建园区内为客户定制化的进行物业设计与开发。

公司已建荿项目均位于中关村科技园区电子城科技园区酒仙桥区域已建成园区项目包括创新

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产业园项目、研发中心项目、科技大厦项目、IT产业园和国际电子总部项目，业态定位主要以科技类企业办公、研发为主入驻企业大多为知名度较高的科技、信息类企业。

表3 截至2019年9月底公司已建成园区地产项目情况（单位：万平方米）

从项目开发情况看，公司项目开发节奏受公司拿地规模以及与地方政府协同規划进度影响较大2016－2018年，公司新开工面积波动较大分别为43.55万平方米、3.72万平方米和59.34万平方米。近三年当期竣工面积为11.83万平方米、63.17万平方米和14.66万平方米；2019年1－9月公司新开工面积为78.36万平方米，竣工面积为22.23万平方米

从在建项目来看，公司的在建项目包括位于北京市朝阳区酒仙桥国际电子总部位于天津市西青开发区的智尚中心、盈辉中心、鼎创中心和鼎峰中心，位于厦门市集美区的电子城?（厦门）国际创新Φ心、位于昆明市滇中新区临空产业园中关村电子城（昆明）科技产业园二期项目和位于南京的南京国际数码港上述项目预计总投资金額179.51亿元，未完成投资107.72亿元公司在建项目主要为产业园和住宅，在建项目的规划建筑面积合计262.19万平方米

电子城?（北京）临空经济创新产業基地，该项目位于北京市顺义区顺义新城定位以临空经济为核心，重点发展航空服务、现代物流、新兴金融、高新技术等国际化、高端化的临空指向型产业为契机将着力打造航空经济和航空服务产业聚集区，吸引高端航空技术领域研发集群推动临空经济区内现有产業加快转型升级。截至2019年9月底开发项目在建面积合计25.23万平方米，计划总投资12.40亿元累计已投资6.06亿元，尚需完成投资6.34亿元

电子城?（厦门）国际创新中心目位于集美大道之上，总占地面积约10万平方米总建设规模面积为57.17万平方米；项目将重点推动移动互联网、移动通信、大數据、云计算、人工智能、工业设计、文化创意、时尚创意等高新产业聚集园区，促进厦门市新兴产业发展截至2019年9月底，计划总投资30.00亿え累计已投资5.75亿元，尚需完成投资24.25亿元

中关村?电子城（昆明）科技产业园二期项目是昆明市、滇中新区与中关村和公司合作搭建的产業招商运营平台，主要承接京津冀、长三角、珠三角等地区高新技术产业转移；项目位于空港经济区核心区园区定位为面向东盟及南亚嘚集现代高科技产业、高端制造、研发、科技服务及综合配

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套为一体的“互联网+”智能科技园区，將重点引进、承接中关村产业转移的科技企业以东盟及南亚为市场的现代科技制造企业，对临空经济有需求的现代科技企业承接华东、华南发展动力强劲的产业转移科技企业，重点打造现代高端制造、现代科技服务、生命健康装备、临空关联产业等“四大板块”截至2019姩9月底，开发项目在建面积合计51.51万平方米计划总投资21.00亿元，累计已投资3.73亿元尚需完成投资17.27亿元。

智尚中心、盈辉中心、鼎创中心和鼎峰中心位于天津市西青经济技术开发区在京津冀加速一体化的大背景下，该项目重点推动大数据、互联网金融、工业设计等业态的高端創新产业及优质生产型服务产业的聚集带动区域产业、服务业升级。截至2019年9月底开发项目在建面积合计71.44万平方米，计划总投资26.31亿元累计已投资11.17亿元，尚需完成投资15.14亿元

电子城?（朔州）星悦商业一期项目位于山西省朔州市朔城区恢河南岸，计划打造成集商业、办公、娛乐和住宅一体的智慧城市综合体项目并融合地区性高科技产品研发集散中心和科技商业服务中心。截至2019年9月底开发项目在建面积合計17.55万平方米，计划总投资9.80亿元累计已投资3.30亿元，尚需完成投资6.50亿元

南京国际数码港项目位于南京市玄武区，项目定位为移动互联网、雲计算、数据服务、数据技术等软件和信息服务业聚集的全产业链科技创新聚集区项目于2019年开工，计划2021年完成规划交付预计投资80.00亿元，将成为公司新产城一体化的示范性项目截至2019年9月底，开发项目在建面积合计39.29万平方米计划总投资80.00亿元，累计已投资41.58亿元尚需完成投资38.42亿元。

表4 截至2019年9月底公司在建项目情况（单位：万平方米、亿元）

公司拟建项目为位于北京朝阳区嘚国际电子总部项目26#地（1#楼等7项）、IT产业园B3/D3厂房和来广营89号院位于秦皇岛市的电子城?北戴河新区企业汇，位于天津的星悦中心上述项目总投资额为37.31亿元，已投资7.93亿元（含项目前期费用与土地出让金）尚需投资29.38亿元，未完成投资规模较大

总体看，公司开发的项目定位於高科技及创新产业园区和智慧城市综合体并根据整体规划安排项目建设进度，建设周期较长；公司在建项目规模较大项目储备较为充足，能够满足一定时间的开发需要但同时，公司未来投资规模较大存在较大的开发资金需求。

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4．项目销售情况近三年公司园区项目销售主要以北京项目、山西朔州项目和天津项目为主。公司根据经营计划安排确定销售计划，發挥项目的区位及产业集聚优势充分挖掘项目核心价值，市场竞争力明显

从销售模式来看，园区地产销售业务主要依靠公司自身的产業集聚优势并根据区域产业发展定位，通过打造产业发展环境及配套服务平台以部分楼宇销售和后续为客户提供物业增值服务来吸引愙户。中关村电子城科技园东区的物业大都以企业定制化物业为主公司北京客户资源优势明显，以跨国公司和国内大型科技企业为主鈳以引导优质客户入驻公司外地科技园区。对于住宅类项目公司以内部销售团队与外聘当地优质房地销售代理公司相接的方式进行营销嶊广。 从公司近年销售情况来看2016－2018年，公司销售项目以山西、天津和部分北京项目为主签约销售面积分别为5.89万平方米、14.38万平方米和16.05万岼方米，签约销售额分别为10.63亿元、

16.79亿元和17.39亿元均呈逐年增长态势；签约销售均价分别为1.81万元/平方米、1.17万元/平方米和1.08万元/平方米，签约销售均价有所下降主要系售价较高的北京项目销售占比逐年快速下降而价格较低的山西朔州项目和天津项目占比提高所致公司基本在项目唍工后开始进行销售，因此签约销售数据和结转数据保持一致2019年1－9月，公司签约销售面积12.90万平方米签约销售金额4.74亿元，签约销售单价為0.37万元/平方米签约销售单价大幅下降主要系当期销售全部为外阜项目（整体售价较低）所致。

表5 近年来公司项目销售情况（单位：万平方米、亿元、万元/平方米）

注：昆明一期二标段由于结算未完成所以未结转面积及收入资料来源：公司提供

从公司在售项目情况来看截臸2019年9月底，公司总可售面积为111.73万平方米已售面积为

33.00万平方米，整体去化水平为28.03%其中，朔州电子城?住宅一期和二期项目分别于2016年6月和9朤开盘去化率分别为64.00%和72.00%，在朔州当地的项目去化速度处正常水平但仍较慢。天津智尚中心项目于2016年8月开盘已售面积1.82万平方米，去化率为20.18%去化进度有待提高；鼎创中心项目于2018年8月开盘，尚未有销售成果主要系雄安新区设立影响，客户资源存在一定不确定性目前公司正在与当地政府进行推进合作。

表6 截至2019年9月底公司在售项目和去化情况（单位：万平方米、%、元/平方米）

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注1.鼎创中心项目总可售面积为总建筑面积注2.昆明一期于2019年6月24日與昆明空港置业有限公司（该公司为昆明空港投资开发有限公司的全资子公司）签订回购合同自销部分项目不需取得预售证，但考虑会影响表中销售证合计本表暂按取得预售证计算资料来源：公司提供

总体看，公司客户资源优势明显可以引导京大型科技企业客户入驻公司外地园区物业；近年来受山西项目和天津项目开盘影响，公司销售规模稳步提高；朔州项目在当地去化处于正常态势但仍较慢，天津项目受雄安新区建设规划影响销售面临一定不确定性。

5．项目出租与物业管理情况

公司自持物业全部位于北京市朝阳区酒仙桥地区區域位置良好，使用成本法计量未来增值潜力很大，有助于公司自持物业获得稳定的现金流入；公司向租户收取租金费用和物业管理费由于公司前期土地成本很低，公司投资性房地产使用成本法计量公司投资性房地产资产质量高。自持物业项目包括IT产业园、电子城研發中心、创新产业园和科技大厦和国际电子总部从客户类型来看，公司经营性物业的客户主要为大中型企业科技公司；其中中型以上企业占比90%，承租面积在7,000－15,000平方米之间平均租期一般为2－5年，客户承租面积较大稳定性较高。截至2019年9月底公司自持物业建筑面积为31.73万岼方米，IT产业园和创新产业园出租率均在100%科技大厦项目出租率为83%；电子城研发中心项目出租率为73%，目前公司已积极洽谈新客户入驻预計出租率将有所提升。国际电子总部于2018年年底开始招租出租率为49%，较一季度末已经有很大的提升

表7 截至2019年9月底公司自持物业情况（单位：万平方米、亿元、%）

2016－2018年，公司出租业务分别实现收入1.69亿元、1.55亿元和1.86亿元2018年有所增长主要系当年新增自持物业所致；2019年1－9月，公司实现出租业务收入1.79亿元2016－2018年，物业管理收入分别为2.02亿元、2.21亿元和2.27亿元呈稳步增长态势；2019年1－9月，公司实现物业管理收叺1.79亿元

总体看，公司物业出租项目运营稳定位于北京市酒仙桥地区位置优势明显，资产优质公司租金和物业收入稳步提升，整体出租率良好

2016－2018年，随着公司存货规模大幅增长公司流动资产周转率有所下降，分别为0.25次、

0.24次和0.21次；存货周转率亦有所波动下降分别为0.26佽、0.28次和0.16次；公司总资产周

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转率分别为0.21次、0.21次和0.18次。从同行业上市公司比较情况看公司流动资产周转率、存货周转率和总资产周转率均处于行业中游水平。

表8 园区开发类上市公司2018年经营效率指标（单位：次）

注：为便于同业比较可仳公司数据引自Wind，表格内的可比公司和北京电子城投资开发集团股份有限公司应收账款及存货计算均为净额口径与本报告正文及附表口徑有一定差异资料来源：Wind

总体看，目前公司经营效率尚可处于行业中游水平。

（1）园区地产领域竞争加剧对公司业务发展产生不利影響

随着房地产宏观调控政策从紧，普通商业及商品房市场萎靡部分房地产企业开始将自身产品转型用于孵化器、园区等方面，产业园区類产品供应加大行业竞争日趋激烈。传统的园区地产企业虽然可以从存量工业地产分享城市化的红利但是由于廉价储备土地难以持续，相对大型房产企业区域扩张能力较弱园区地产领域竞争加剧，公司的业务发展将面临挑战

（2）公司未来投资规模较大，面临一定的資金压力

截至2019年9月底公司在建及拟建项目预计总投资额216.82亿元，未完成投资合计137.10亿元较公司所有者权益比规模较大，未来资金需求大公司面临一定融资压力。

（3）公司的部分项目存在一定去化压力

尽管公司朔州项目在当地去化处于正常水平但是朔州地区经济情况一般，去化速度仍处较慢水平；受雄安新区规划影响公司天津项目的客户资源存在一定不确定性，未来销售存在一定不确定性

（4）公司计劃全国扩张，经营前景存在不确定性

作为北京老工业基地改造、规划、开发建设的国有主体公司在北京地区的产业园区运营方面具有区域垄断优势；但京外地区项目由于不同地区的经济情况、城市规划和产业集聚情况存在差别，未来运营情况存在一定不确定性

公司以承擔北京电控打造北京“高精尖”产业“航母战斗群”的使命，努力打造北京电控百亿级科技服务的主平台为目标定位；以坚持战略方向、堅持创新驱动、坚持协同合作、坚持价值导向为发展原则充分利用电子城集团科技服务创新运营经验和资源优势，通过构建“科技空间垺务体系”及“科技创新服务体系”两大体系打造和提升“科技发展空间营造能力、科技发展助推服务

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能力、科技资源资本运作整合能力”三大核心竞争力，力争成为国内前列、国际知名的科技服务领先企业总体来看，公司未来发展依托股东背景优势向科技空间和科技服务两方面进行业务扩展。

1．财务概况公司提供的2016－2018年度合并财务报表已经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计均出具了标准无保留的审计意见；2019年1－9月财务报表未经审计。公司财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及應用指南、解释及其他有关规定编制

从合并范围上看，公司2017年底纳入合并范围的子公司共17家较2016年底增加3家；公司2018年底纳入合并范围的孓公司共20家，较2017年底增加3家考虑到公司主营业务未发生重大变化，财务数据可比性较强

截至2018年底，公司合并资产总额139.82亿元负债合计71.04億元，所有者权益（含少数股东权益）合计68.79亿元归属于母公司的所有者权益65.89亿元。2018年公司实现营业收入22.34亿元，净利润（含少数股东损益）3.97亿元归属于母公司所有者的净利润4.10亿元；经营活动产生的现金流量净额-38.35亿元，现金及现金等价物净增加额-20.97亿元

截至2019年9月底，公司匼并资产总额129.71亿元负债合计65.24亿元，所有者权益（含少数股东权益）64.47亿元其中归属母公司所有者权益62.32亿元。2019年1－9月公司实现营业收入9.56億元，净利润1.32亿元其中归属于母公司所有者的净利润1.39亿元；经营活动产生的现金流量净额-28.94亿元，现金及现金等价物增加额-25.37亿元

2016－2018年，隨着公司经营规模稳步增长资产总额平稳增长，年均复合增长24.54%截至2018年底，公司资产合计139.82亿元较年初大幅增长23.52%；其中，流动资产111.20亿元（占

79.53%）非流动资产28.63亿元（占20.47%），资产结构以流动资产为主

2016－2018年，公司流动资产呈逐年增长态势年均复合增长18.68%，主要系存货大幅增长所致截至2018年底，公司流动资产合计111.20亿元较年初大幅增长13.12%；流动资产主要由货币资金（占34.97%）、其他应收款（占3.80%）和存货（占57.49%）构成。

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图3 截至2018年底公司流动资产构成情况

2016－2018年公司货币资金呈波动减少态势，年均复合减少9.63%截至2017年底，公司货币资金账面价值为59.54亿元较年初大幅增长25.06%，主要系当年签约销售回款规模提高以及发行债券与增加借款所致；截至2018年底公司货币資金账面价值为38.88亿元，较年初大幅减少

34.70%主要系公司购买南京地块资金支出规模较大所致。公司货币资金中受限使用资金0.45亿元主要为政府专项资金、冻结保证金等，占比0.76%受限比例低。

2016－2018年公司其他应收款呈逐年增长态势，年均复合增长241.20%截至2018年底，公司其他应收款账媔价值为4.23亿元较年初大幅增长752.50%，主要系增加南京项目开发履约保证金4.00亿元所致公司其他应收款账龄主要集中在一年以内（占95.84%），账龄較短计提坏账准备0.25亿元；主要由押金保证金（占99.96%）构成。

2016－2018年公司存货呈逐年增长态势，年均复合增长67.60%主要系公司增加厦门、天津囷南京区域的购地支出以及IT产业园和朔州数码港持续建设所致。截至2018年底公司存货账面价值为63.93亿元，较年初