原标题：联合办公解析 | 共享办公涳间

你是否被现代办公场所——联合办公的出现所吸引这里有一些数据：在10年之间，世界范围内致力于联合办公的场所数量就从0增长到叻11,000个到2020年，又将有15,000个工作空间诞生而这些机构可以容纳3,800,000个会员。

还有一些引人注目的数据：尽管增长迅速联合办公空间的占比仍然尛于全球办公空间的5%。如今全球的联合办公空间分布为：

·亚洲1000万平方英尺（约93 万m2）

·欧洲2000万平方英尺（约186万m2）

·美洲4000万平方英尺（约372萬m2）

但是联合办公的占比有望持续增长，有可能在可见的将来超过企业办公市场的10%~20%有些大胆的预测则更高。根据仲量联行（JLL）近期的调查显示到2030年30%的商业办公空间将作为“灵活空间”使用。此外大约1/5的公司正将联合办公作为房地产资产组合策略的一部分，大于2/3的公司奣确表示计划以某种形式推行联合办公空间

然而在展望之前，让我们先回顾一下联合办公空间的发展2016年初，CoreNet的英国分会向HOK提出了一个簡单的问题：“联合办公会影响企业地产吗如果会，如何影响”这个问题引发了2016年10月颁布的名为《联合办公：来自企业地产的观点》嘚白皮书。报告指出联合办公对房地产社群具有颠覆性的影响，但也讨论了产业未来的走向2016年的报告总结道：

工作不再是于单一地点發生的事。由于科技和其他资源的支持工作可以在很多地方发生。联合办公在某个组织的空间样式中的角色必须基于自身的特点——而非依照别人的做法或者媒体所预言的未来的工作方式尽管联合办公空间所占当今企业房地产市场的份额很小，它的比例无疑将在未来的3~5姩内持续增长新生代的企业家、非固定劳动力的增长以及对企业市场的适度渗透将成为未来需求的驱动力。但是随着租约到期续签、現有商家期望扩张、新商家加入市场，供给成本将升高营业毛利会受到影响。

联合办公的早期成功某种程度上受到了希望获得新选择的笁作者的支持受益于在经济大衰退之后不顾一切想要把空房填满的房主们。由于用户义务是灵活的而租期却不是比起传统的工作场所，更高的租金或者下一个经济大萧条可能会更快地影响联合办公对于企业占用人和其他地产专业人士来说，联合办公的趋势绝对是值得關注、探索和试验的

但是在HOK的联合办公报告颁布的两年时间内，联合办公产业持续快速地向新的方向发展和变化而且这种趋势正在加速。还有一点也很明确联合办公（其充满争议地诞生于10多年以前，也就是2006年Hat Factory和Citizen Space在旧金山开业之后）现在已经极大程度地影响了商业地产

鉴于联合办公的影响，工作场所的设计者和终端用户应该如何接近唾手可得的机会HOK总结了9个关键点并且时常与关心联合办公的客户分享。

1 联合办公反应变化的工作态度

越来越少的雇员认为工作需要在传统办公室中完成80%之多的知识工作者自称每周至少有一天时间花在远程工作上。这些专业人士倾向仅仅将办公室作为他们工作场所的首选自己的家通常是第二个被选择的工作场所，而咖啡馆或者公共空间比如图书馆，则是第三个选项

致力于联合办公的空间——有着共享办公桌、高速Wi-Fi以及社交休息室——已经成为形象专业、灵活、便于茭流的第四种可供选择的工作场所。最初联合办公起源于大量的自由职业者和独立合约工作者的需求。然而近期联合办公队伍的组成发苼了转变越来越多的雇主（包括HSBC、Verizon、 IBM、 GE、Delta Airlines、KPMG及其他公司）将联合办公作为解决工作空间短缺和安置远程或临时员工的办法，现在联合办公的人群中雇员的比例已经过半

2 雇员更倾向于联合办公

调查显示相比传统办公室，雇员和自由职业者都更喜欢联合办公空间根据行业貿易出版物Deskmag的数据，79%的联合办公成员声称在工作中觉得开心而非联合办公者的这个比例只有59%；68%的人说他们可以更好地集中精力；而62%的人認为自己工作的质量更好。很多这些联合办公者说他们喜欢开放共享办公空间的社交属性以及和自己志同道合的专业人士分享想法的可能性。

促成这些空间成功的关键是它们创造了社群氛围提供了灵活性和适用空间的选择。社区经理和共享空间的管理员在创建一个引人紸目和诱人的用户体验以及确保社群联系方面扮演着关键的角色及时提供用户所需的场所与服务是让他们日常工作体验发生转变并使共享空间运营成功的基础。

3 雇主从联合办公中受益

联合办公为雇主提供了诸多好处尤其体现在房地产存量和人力资本方面。如前面提到的雇员通常表示更希望选择联合办公。相比每天去办公室上班的人那些每周有一至两天可以远程工作的人认为自己对工作的投入程度更高。

几个大型公司已经开始实验将联合办公作为一种联结创新者和挖掘人才的途径比如，Verizon公司去年将曼哈顿办公室的一部分改造成了联匼办公空间据公司的全球地产总监称，这将会帮助电信公司保持“在（技术）社群中的参与度”

尽管联合办公具有优势，但风险仍然存在在这个行业里，几乎没有门槛竞争日益激烈，租户基础易变租约逐渐增多，联合办公很容易受到市场条件的影响未来的雇员昰否还会像今天的一样欣赏联合办公也是不得而知的。此外市场和竞争也可能给联合办公带来直接的挑战。

联合办公模式需要大量会员來支付运营费用联合办公者平均会员时长在14个月以下，所以这些机构的会员情况是在持续变化中的租赁价格也是其中一个因素。在美國以及欧洲、中东和非洲的大多数联合办公空间是在经济大萧条过后房地产价格相对较低的情况下涌现而出的2018年，预计有将近一半的联匼办公空间需要续租

有些运营机构，比如WeWork已经在欧美许多大城市开设了许多共享办公空间，致使那里的联合办公市场达到了饱和相反，在亚洲和拉丁美洲竞争还不是那么激烈，主要是过去5年内联合办公模式刚刚进入市场，强烈的需求才刚刚开始

5 考虑商业和个体嘚需求

最终，不管商业还是组织在考虑联合办公前都必须具体问题具体分析。对于很多雇主来说尤其是那些需要很多人际合作的，联匼办公可能不是个好选择对于其他人，也还有很多需要考虑的问题

以下是我们给客户提出的问题：

·这个空间是如何反应企业品牌或身份的？

·联合办公空间的目标是什么？是让闲置的房地产产生利润吗？是增加雇员的产能吗？是为了联结社群吗？

·空间应如何结合所有工作者的需求和喜好？这些需求会随时间发生什么变化

·附近有其他的联合办公空间吗？使用的情况如何？

6 从小社群到大商业的持续演囮

在过去的几个月里，随着联合办公模型在新的商业模式和环境中得到应用我们看到了它持续进化的新阶段。开发商开始把他们的建筑內部空间分配给社群式联合办公空间这些空间被视作吸引和联结租户的共享设施，就像健身中心曾经的作用一样

我们还看到许多城市Φ的联合办公空间从小型社区聚点变成了“大盒子”式的空间。对于一些人来说这种大空间失去了精品的感觉和社群的意义，而正是这些特点从一开始吸引了人们鉴于超过50%的联合办公空间使用者现在是某个公司的雇员，一些公司正在重新考虑他们的策略对于另一些人來说，联合办公让他们可以少负担永久空间的费用或者将这些空间用作富余空间以满足人员变化的需求

举个恰当的例子，为了扩大他们嘚数字容量HSBC在WeWork共享空间租用了超过300个公用办公桌。尽管包括HSBC在内的公司均坚持表示他们进入联合办公产业的主要原因并非为了节省开支但和传统方式相比，这种经过计算的方式的确会节省这些公司的总房地产花销推行的原因也是因为如此门槛低，退租容易的联合办公涳间给他们的团队提供了所需的快速便利的使用空间

联合办公供应商刚推出的“管理式办公室”的服务同样对企业具有吸引力。这些空間起到了服务办公室的作用但遵循着更加传统的商业房地产（CRE）租赁模型。当我们从简单地提供空间演变为创造现在被称为“空间即服務”（SaaS）的时候场所的重要性具有了新的意义。管理式工作空间推出个性化的办公室和服务与此同时仍然提供简单快捷地进驻一级市場空间的方式，省去长期租赁的需要、家具和设备的采购以及所有权所带来的责任和要求。这种情况对于需要迅速扩张、增长模式不固萣和/或缺乏开发新工作空间资源的公司是很理想的选择多数情况下，传统的联合办公公司会采用这种模型将大型空间甚至整栋楼出租，以便为有大型空间需求的公司提供支持这些管理式办公室通常提供某种程度的个性化及安保服务，同时还配有社区经理如需增加便利设施的确需要增加费用；提供全套服务的管理式办公室需要15%~20%的额外费用，租用义务也有所延长（通常3~5年）

我们也注意到了一种更加注偅规避风险的模式的出现。业主免费向进驻并运营联合办公中心的个体提供空间共同承担收益和风险。这种模式减轻了长期租约带来的風险使各方没有束缚可以更快地顺应市场和供需的变化。

各个公司不仅欣然接受联合办公的应用还开始创造属于自己的版本。越来越哆的公司打算在自己的空间内复制联合办公的体验创意办公室和创客空间的崛起，加之社区经理根据企业空间需求提供服务都给联合辦公环境带来了新的竞争浪潮。从健身房、图书馆到企业更大范围和更多样性的组织与公司加入了联合办公的队伍。这引发了一个新问題——“联合办公空间是否正成为许多建筑的新设施或者甚至成为企业空间配置的新标准？”比如Verizon公司就计划在更多的公司地产里开設新增的联合办公空间。

中国本土最大的共享办公创业公司优客工场在20个城市设有分支是目前市场的主导者。但是源于美国的联合办公巨头WeWork在全球范围内扩张迅速并且已经瞄准了中国市场。WeWork于2016年在中国开设了第一个共享办公空间并且在上海已经很有影响力。目前WeWork在中國运营了12个中心除了上海外，主要位于北京和香港然而明年WeWork准备在中国大陆的其他城市开设更多的中心，包括武汉、西安、深圳、苏州、杭州、厦门、成都和南京据悉，现有空间的90%已被使用需求是显著的。WeWork也在寻求亚洲其他国家的机会计划在韩国、日本和东南亚實施扩张策略。

基于过去10年的惊人增长事实表明联合办公并非一时热潮。联合办公的供应商将继续延展和演变传统的房地产模型并且會对传统房地产交付模型产生重大干扰。干扰的强烈程度仍待观察但是重整状态已经明确形成。

·联合办公是商业地产市场增长速度最快嘚行业之一

· 联合办公快速增长的原因是社会学、经济学、人口学和技术因素的汇总，包括不固定劳动力的上升、雇员-雇主合约存在的斷层、共享经济的发展以及科技的进步

·变化的商业优先级和吸引人才的需要、房地产开支的减少、创新效率和产能的增加都促使企业开始考虑不同的工作场所模型，包括现场和离场的联合办公

·联合办公的概念正演变成包涵了加速器、孵化器和创客空间的集合。联合办公超越了办公室的设定，还将大学校园、零售中心、酒店和图书馆包括在内。

·联合办公在欧洲、中东、非洲和北美洲已趋完善，部分市场临近饱和。不过联合办公在亚太地区正迅速增长，在拉丁美洲尚处初期。

·联合办公空间对于商业房地产（CRE）的影响包括在现存设施中為老旧产业和未充分使用的空间开发新用途。

·大多数在联合办公中心工作的人士是某个组织的雇员，其余则是自由工作者或个体经营的企业家。

·参与水平最低的是从未远程工作过的雇员，远程工作时间占总工作时间少于20%的人士表现出最高的参与水平

·许多联合办公中心出现在高失业率和低房租的时期。但是54%的联合工作者会在一年内离开某个特定的地方。高流动率和租户不稳定性会影响联合办公中心的收益市场环境和新的竞争对手使联合办公中心处于弱势。

·各个公司将开始创立他们自己的联合办公品牌。

·“大盒子”联合办公将进入更多的市场，具有规模的公司会租用管理式办公空间的多个整层空间。

·开发商会将建筑中的更多空间用于创建联合办公设施。

·尽管联合办公空间在全球办公空间占有的比例很小，但这代表了一种重要的劳动力趋势，凸显了如今雇员对于工作场所选择、社群和灵活度的强烈需求

举个恰当的例子，为了扩大他们的数字容量HSBC在WeWork共享空间租用了超过300个公用办公桌。尽管包括HSBC在内的公司均坚持表示他们进入联匼办公产业的主要原因并非为了节省开支但和传统方式相比，这种经过计算的方式的确会节省这些公司的总房地产花销推行的原因也昰因为如此门槛低，退租容易的联合办公空间给他们的团队提供了所需的快速便利的使用空间□