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房产评估的计价原则是什么？房屋评估需要什么手续？
来源：房天下 &&发布时间：
&房屋在办理过户等手续的时候都要做,那么如何进行房屋评估呢? ?一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置的完全价值,然后按照各类房屋的结构、装修、设备组成情况的新旧程度折扣,来确定现值。城镇所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等,但凡涉及了房屋价格的活动,都按照这个办法评估作价。
&二、房屋评估的计价原则:是指以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。 &房屋重置的完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 &重置完全价值的确定,包括了建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费和房屋座落地段、、等调节因素的增减价值。 &1.建筑安装工程造价(简称工程造价),一律按房屋评估时前一年执行的《XX省定额》及各市发布的单位估价表、《XX省统一安装定额单位价目表》、XX省建筑安装工程费用定额以及有关规定,编制预算成本。在编制预算成本时,安装企业取费标准的确定,省辖市按地市级企业取费,县或县级市按县市级企业取费;材料价格的调整系数,一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价,合理确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。 &2.室外工程费,系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。 &3.土地征用费,系指按《》核定的征用和安置补助费。 &4.拆迁补偿费,系指拆除房屋收购费、临时过渡费、费、停业损失费等。 &5.房屋座落地段因素,具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县管理机关可根据各地土地级差情况,划分若干地段,确定相应的地段差价。朝向差价,各地房地产管理机关可根据当地情况,依据房屋的不同朝向,确定不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。楼层差价,各地房地产管理机关可根据或的具体情况,确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。 &6.根据房屋的特殊结构,对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度,应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。室内,一般居住用房以室内净高2.8米为基础,在其他条件不变的情况下,每增高或降低10厘米,造价即增加或减少2%左右,可按此计算其调剂分值。对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等,均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定,作出增减价值的规定。 &三、房屋分类:按部颁《城市房产会计制度》的规定,房屋常用结构分为四类七等 &1.:全部或承重部分为结构,包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装饰良好,设备比较齐全。 &2.一等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、抹面、涂料粉刷或清水墙等,并有阳台,内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。 &3.砖混结构二等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙,没有阳台,内部设备不全的非单元式住宅或其它房屋。 &4.砖木结构一等:材料上等、标准较高的砖木(石料)结构,这类房屋一般是外部有装修处理,内部设备完善的庭院式或花园洋房等一等房屋。 &5.砖木结构二等:结构正规,材料较好,一般外部没有装修处理,室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。 &6.砖木结构三等:结构简单、材料较差,室内没有专用上、下水等设备,较低级的砖木结构房屋。 &7.简易结构:如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。 &在评估时,如建筑情况复杂,各地可根据具体情况,在每等内可再分级。有些房屋介于两个等级之间,应以主要结构为主定级。 &四、房屋耐用年限及残值率: &五、房屋新旧程度的评估标准:房屋新旧程度评估标准(见附表一),是根据部颁《房屋完损等级评定标准(试行)》,参考典型代表城市的有关资料确定,原则上将房屋按常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、简易结构四种类型。这四种类型房屋的新旧程度,都是以各类房屋的结构、装修、设备三个组成部分十二个工种项目的状况评估的。评估的房屋新旧程度,应与相应的质量等级相吻合。 &六、房屋建筑面积的计算:房屋评估计价一律按房屋的建筑面积(平方米)计算其价值。户建筑面积计算公式:本栋房屋总建筑面积户建筑面积=户使用面积×----------本栋房屋总使用面积房屋建筑面积按国家经委《建筑面积计算规则》的规定计算。房屋使用面积按建设部《住宅建筑设计规范》的规定计算(其规定附后)。 &七、房屋评估计价方法:以房屋的建筑面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值),根据评估的房屋新旧程度,计算房屋现值(净值)。其计算公式如下: &1.房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值 &2.房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%) &3.房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)。 &4.年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限 &5.年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×100% &6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%) &八、房屋评估计价工作程序: &1.凡进行房屋评估作价的单位和个人,必须持有关证件向当地房地产交易管理处(所)申报,由当地房地产交易管理处(所)安排专业评估人员进行评估作价。 &2.评估人员要对房屋图卡资料复查核对,进行现场勘察、测绘、评议,准确丈量房屋的建筑面积、使用面积,调查房屋的建筑年代、朝向、层次和用途,按照房屋评估标准勘察记录房屋的结构、装修、设备的完损等级、新旧程度和房屋的增减价值。 &3.整理勘察记录,计算房屋的重置完全价值(原值)、现值(净值),尚可使用年限、残值等。 &4.整理填写房屋完损等级勘估表和房屋价值评估表(见附表二、三),作为提供确定房屋价格的依据。 &九、各市、县房地产主管部门可依据本办法结合当地实际,制定具体实施细则。 &对于房屋评估,大家现在了解多少了呢?
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案例与裁判文书 &
***诉***等机动车交通事故责任纠纷案
【全文】CLI.C.5966775
***诉***等机动车交通事故责任纠纷案
陕西省陇县人民法院
民事判决书
(2013)陇民初字第00128号
　　原告***。
　　委托代理人韦建锋，陕西衡真律师事务所律师。
　　被告***。
　　被告***。
　　被告***。
　　法定代表人徐建辉，任该公司董事长。
　　委托代理人张全民。
　　被告***
　　负责人郭定良，任该公司经理。
　　委托代理人郭钰。
　　原告***诉被告***、***、***、***机动车交通事故责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人韦建锋、被告***、被告***、被告***的委托代理人张全民，被告***的委托代理人郭钰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告***诉称，日，我驾驶我所有的装载机沿神固路由西向东行驶至0km＋100m处路段时，第一被告***驾驶的由第二被告***实际经营的、车户登记所有人为第三被告，在第四被告处投有交强险的陕C18414号班车，在对面会车情况下超越我的装载机，未保持安全车距便驶回原车道，致使我避让不及，装载机坠入崖下。致装载机严重受损，乘坐人王东身体受伤。事发后，第一被告***驾车逃逸。后来我就报警了。我的装载机因修车产生修理费18700元，停运20天，停运损失8000元，施救费2000元，第一被告及第二被告未支付我任何费用。日，陇县公安局交警大队认定我负本事故主要责任，第一被告负次要责任。我认为对方应该承担30%的责任，现我诉至法院，要求判令各被告赔偿我经济损失10010元。
　　被告***辩称，我原本在被告车后边跟着，后来在我超车时原告不但未减速，而且当时速度也非常快，没有一点安全意识，我正常超车过去了，根本没有碰上他的车，不知道他的车掉到崖下了，所以不存在驾车逃逸这一说。另外，原告无证驾驶无任何牌照手续的车上路，本身就是违法行为。
　　被告***辩称，原告属无证驾驶，而且原告驾驶的装载机也没有任何手续，我的驾驶员不存在肇事逃逸，否则交警队就已经扣留人了。两辆车没有发生任何摩擦，我本来不承担任何责任，交警队为了放事才让我承担次要责任，所以我只承担本次事故20%的责任。
　　被告***辩称，事故发生当天晚上，我们去公司看了车，车上并没有任何擦碰痕迹，也无人员伤亡，交警队让我们先经营者，说明我们不是逃逸。所以我们只认保险公司认定的这一部分损失20%的责任，原告开的是装载机，但无任何证件，且上公路行驶，本身违法规定，因此停运损失我们不予认可。
　　被告中国人民财产保险股份有限公司宝鸡市金台支公司辩称，对发生交通事故无异议，陕C18414号班车确实在我公司有保交强险和商业险，我们愿意在交强险和商业险中予以赔偿，但修车费要扣除残值480元，施救费没有相关标准，不予考虑，停运损失因装载机无相关手续，驾驶员无相关资质，赔偿无任何标准，我们不认可。
　　经审理查明，原告***系龙工30型装载机所有人，日，装载机发生问题，***欲开回县城维修。当日16时29分，该装载机行驶至神固路0km＋100m处时，第一被告***驾驶陕C18414中型普通客车超越同方向的原告***驾驶的装载机，并驶回原道时，装载机为躲避坠入南斜坡下，致乘坐人王东受伤，装载机受损。此事故经陇县公安局交警大队事故认定书认定为：***承担此事故主要责任，***承担此事故次要责任。现原告诉至法院，要求四被告共同赔偿含停运损失在内的其各项经济损失的30%，共计10010元。
　　另查，原告***未有装载机操作证，亦未取得车辆驾驶证，其装载机的损失经保险公司核定为18700元，，施救费2000元，扣除残值480元，合计20220元。
　　又查，发生肇事的陕C18414号班车所有人为第三被告***，由第二被告***实际经营，由第四被告中国人民财产保险股份有限公司宝鸡市金台支公司承保交强险和第三者责任保险，保险期间自日0时起至日24时止，此事故发生在保险期间内。
　　上述事实，有双方当事人陈述，原、被告身份证复印件，陇县公安局交通警察大队（2012）第169号道路交通事故认定书，陕C18414机动车行驶证、保险单，被告***驾驶证、机动车（装载机）损失情况确认书，装载机维修发票及清单，保险事故车辆施救费用确认书，谈话笔录，庭审笔录等在卷，事实清楚，证据充分，足以认定。
　　本院认为，机动车驾驶人员应当严格遵守的规定，在具备驾驶资质的情况下安全驾驶机动车，因违反交通安全法而造成财产损害或人身伤害的，应当按照各自的过错承担赔偿责任。本案原告***未依法取得机动车驾驶证驾驶机动车违法载人，未确保安全，操作不当，对路面判断不清，致装载机坠入崖下，其行为违反《　　······
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（2016）宁03民终115号占有物损害赔偿纠纷案
发布者：陈志威 时间：日 16时13分 | 已阅读: 714 |
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