社会化媒体
了解更多>>
桂ICP备 号
阅读下一篇
自媒体运营攻略
行业经验交流
Hi，在你登录以后，就可以永久免费的收藏任何您感兴趣的内容，关注感兴趣的作者！
手机注册或邮箱注册
点击按钮进行验证
请输入正确的邮箱
已有帐号请点击
帐号创建成功！
我们刚刚给你发送了一封验证邮件
请在48小时内查收邮件,并按照提示验证邮箱
感谢你对微口网的信任与支持
你输入的邮箱还未注册
还没有帐号请点击
点击按钮进行验证
你输入的邮箱还未注册
又想起来了？
你已成功重置密码，请妥善保管，以后使用新密码登录
邮件发送成功！
我们刚刚给你发送了一封邮件
请在5分钟内查收邮件,并按照提示重置密码
感谢你对微口网的信任与支持
对不起，你的帐号尚未验证
如果你没有收到邮件，请留意垃圾箱 或
意见与建议
请留下您的联系方式
* 留下您正确的联系方式，以便工作人员尽快与你取得联系
转藏至我的藏点博士生内心独白：房价面前 多高的学历都一文不值
博士生内心独白：房价面前 多高的学历都一文不值
唐朝诗人杜甫《茅屋为秋风所破歌》“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，说出了多少读书人想要有个房的心声。古代尚有靠文武考取功名，改变命运拥有荣华富贵的途径。
如今，时代变了，房价涨了，有钱人不一定文化高，但是有文化的并不一定有钱。人生阅历、资金沉淀，并不是短时间内能够积累的，而房价却可以短时间内实现翻倍上涨。面对房价，什么高智商、什么高学历，都显得苍白无力。
一个博士生说道：“我比本科毕业生要多读7年的书，这意味着本科毕业生有比我多7年的工作经验，如果能力强，可能已是领导了，再回过头看这几年，房价基本平稳，如果买了房，也基本能落脚上海了。而我还没有任何工作经验，就算未来月薪上万，甚至2万、3万，可能也买不起上海外环的房子了，可未来就是未来，现在就是现实。
人生中最重要的追求都离不开房子
房子本身不是刚需，但是有其他几样东西是刚需，例如婚姻，教育，这是刚需。中国传统观念将房产和婚姻绑定，造成房产刚需；中国的学区制度将房产和教育绑定，造成房产刚需；也就是说刚需是可以由观念和制度创造出来的。
如今在中国，没有房子，就很难结婚；没有房子，小孩学区房就没戏，就很难受很好的教育。不买房，真的心里过得踏实吗？
租房子，我们会很没有安全感
欧美很多国家，法律高度保障租房者的利益，一套房子可以租很久，而且房东不可以随便把租客赶走。在中国不是的，房东极其随意，极其任性，想涨房租就涨房租，想让你滚蛋就让你滚蛋。
没有房子永远是外地人
很多城市都有这样一条宣传语，非常温馨——来了就是XX人。
《深圳买房故事》说穿了事实的真相，“来了就是打工狗，买房才是深圳人”。
身边很多朋友，在大城市待了10年，很爱所在的城市，但因为没有房子，没有办法理直气壮说自己是XX人。对于那座城市，只能是一场单恋。
住在出租屋里，很难有切切实实的归属感。我们那么怀念家乡，可能是因为在一线城市没有房子吧。
但是买房需要就是：时机！时机！再等下去，土地稀缺，房价高涨，还是买不起；然后就改租，请问租房到底什么时候是个头啊？有需求该出手时就出手，早买早收益！
最后一句话神总结：“面粉决定面包的价格，今天的地价决定明天的房价”。
不管你是适合买房一族还是租房一族，都应该坚持自己的最初目标。如果你坚持认为房价会涨就要砸锅卖铁的买；如果你不坚信，就安安静静租房吧，闲置的钱可以拿来投资理财，投一点钱，赚一笔钱，钱生钱，为财富增值。在高房价面前，最惨的是90后
国家刚刚实行房产货币化时，90后还没有出生，不过商品房的发展却是深深影响了这一代人。
10年一代，一个时代有一个时代的特征。
房价让每个时代对房子有了不同的意义
现如今60后正在盘算着拆迁能分多少钱，要房合适还是要钱划算。
70后正在犹豫国家分的政策房是不是添钱换大点的，还是看看时机卖出一套享受生活。
80后买房早的赶在暴涨之前上了车，痛并快乐的还着贷款。
夹在中间没上车的80后只能紧衣缩食的攒着首付。
而刚刚步入社不久的90后们，拿着刚入职后微薄的工资，看着高高在上的房价，连租房都要好好打算着了。
尤其是从二线城市步入一线城市，从三四线城市，通过大学毕业转入大城市的年轻人。父母在当地苦苦一辈子攒下的房产可能连大城市的首付都不够。
回到家乡并不甘心，进入城市却无栖身之地。
高高在上的房价，让90后成了尴尬的一代。
8090后毕业面临最大的问题就是工作地的选择。
毕业三年大部分毕业生就开始了购房的意愿。
即使是年纪最大的90后也已经步入社会4年了。
如果没有在2016年成功上车。后面即使勉强也很难了
即使是清华的毕业生也深深房房价影响到了。
2008年时候，大家关注点都在奥运会，这时的房价即使在首都繁华地段也不会超过2万元每平。
2010年首付30万能在南五环买一套不错的两居室。
2016年这是勉强能上车的最后一年。
之后的30万连香河都买不到了。
有一个段子，深刻表现了大学生在房价面前的无奈。
一出租车司机接载一对乘客去清华大学。车上某人聊到在清学毕业后几年就买房了，真是人生贏家。出租车司机默默听了很久说：我家拆迁分了几套房，但我就是一开车的，你们才是国家的未來和希望，如果你们清华北大毕业，人生目标就是在北京买套房，而不是思考这个国家的未來，如何让这个国家繁荣富强。
如果你不是在BAT，没有开发王者荣耀，一线城市已经不适合你了
房价上涨的速度不紧紧是超过了收入增长的速度，也让房租吃掉了年轻人大部分收入。
有一个很有意思的段子，今年王者荣耀的开发团队据说要发100个月年终奖。
最高兴的除了腾讯公司员工外，就是当地开发商了。
这么多钱绝大部分还是会流入房市。
这让深圳开发商兴奋异常。
这样的人毕竟是少数，这样的差距不只是努力能拉平的了。
参与开发王者荣耀的几率远远小于参与早期买房的机会。
年轻人该有的理想不应该被房价绑架。两个社会名人的对话说出了无奈和心酸。
荣兰翔：“咱蓝翔如果不踏踏实实学本事，和北大清华有什么区别呢”？ 高晓松：“清华培养的学生，应该拥有国之重器，胸怀天下之远大理想，而不仅仅是去某求一个职业，否则，清华与蓝翔又有什么区别呢？两个大男人的大实话，貌似互怼，但仔细听起来却好有道理。
愿每一位8090时代的你年轻人能实现不仅限于有套房子的理想。
责任编辑：
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点对房价的再思考
深圳房价大涨，逼我直接逃离。来到广州，仍然不买房，奔四的人了，无房无车，城中村蜗居，压力非常之大。常后悔去年该买房的，房子也看好了，钱也准备好了。现在钱都套牢在股市，要买房又要下更大的决心；有钱难买心头好，看好的房子也买不到了。
不愿买房的一个原因是目前苟且一下也能住，居住成本比买房划算多了，也挺方便。另一个原因就是房价太高，不愿高位接盘。目前广州买套房200万左右，对应的房租四五千左右，房租收益率在2.5%左右。公积金贷款利率不到4%，十年国债利率3%左右。广州的房价并不算离谱，相反还是相当合理的。房价相对于家庭收入也不超过10倍。所以刚需买房没什么可犹豫的。当然要说升值空间，我觉得肯定也不会像以前那么吸引了，反正保值还是可以做到的。
至于房市所谓的高杠杆，我觉得还是小众，中国人本来就保守，买房不是炒股，大多数都是能承当才出手的，当然月供占收入的比例可能偏高，这样如果工资不能如期望上涨甚至相反的话，会累及消费，反正国人是不会甩手把房子扔给银行拍卖的，也不会低位割肉贱卖的，自己买的房含泪也要供完，房市绝不会像股市那么迅速调整到位，而是长期的低迷盘整，最后是通胀稀释房价，炒房致富的故事成为笑话传说。短期房价停滞甚至下跌的关键还是看供求，催化剂就看经济和就业，如果都像煤炭行业那样降薪裁员的话，那么就会短期迅速的下跌20%-30%，这时候应该是个比较好的买入机会，然后政府肯定又要出手的，可惜然并卵，我觉得政府也没有什么牌了。我甚至觉得现在一线城市也已经处于拐点了，老龄化、人口流入减少，像我这样的都把一线城市的房价视为畏途，如果能去重庆武汉工作生活，我肯定不会留在广州。身边眼见的也有几个从广州深圳撤退的，我是觉得房市已经进入下行周期了。
不管怎样，北上深怎么涨都没关系，我反正买不起也不会去那里。广州很鸡肋，有合适的机会自住刚需还是要果断买，也许明后年就会有很好的机会，我相信以后只要我想买肯定买得起，不买的话投资收益也不会低于房子增值的。要是有机会能回老家盖个别墅就能园我的田园梦了，现在越来越想逃离都市回归田园，虽然知道不是很现实，但是对大城市真的一点都不眷恋了。以前豪气干云自以为就告别了农村不会再回老家，现在看来也许我的归宿仍然在乡下老家，今夕销魂南方，他日埋骨何处?
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
作者：@李剑飞&
深圳房市泡沫化严重，预计3年内下跌50%
深圳房市的利好因素不用多说：产业、环境、人口、供给；我完全承认这些点。如果不是这些因素，深圳的房价也不会如此强势，十多年来涨幅远超北京、上海、广州、香港。不过，再好的东西也得有个合理的价格，就像创业板的公司整体确实好于主板，但整体估值涨到100倍的PE也就到头了。
一项资产，如果满足（1）估值高得离谱，（2）杠杆投机疯狂；那一定是个泡沫，价格一旦回头，绝不是回调，必定是崩盘。远的比如1990年东京的房子，近的比如2015年中国的股市。现在深圳的房市也是如此：深圳的房市正在当前这个史无前例的信贷宽松中疯狂。
第一个问题，当前深圳的房子估值有多高？从几个角度来看：（1）如果作为投资，买个房子放租的话，租金收益率已经低于2%，换算成市盈率的话超过50倍。高估值不一定就不合理，如果成长性很好，那高估值是可以消化的，比如过去10年，流入深圳的人口不断增加、深圳居民的收入持续较快增长，租金也随之较快的增长，那么此前高估值也就是合理的；但在当前这个时点看未来，随着中国整体经济的放缓，过去两年繁荣的股市、科技泡沫破灭，深圳的经济增长也必然放缓，人口的流入和居民的收入的增长必然不会再有过去10年那般的辉煌，租金还怎么涨呢？在正常的年份，以公募基金这样的行业来看，30岁以下的员工月工资0.7-2.5万，而房租水平也普遍达到，试问这个行业未来的工资收入水平还有多少提升空间？可承受的房租水平还有多少提升空间？而其他众多月工资在7000以下的行业呢？（2）如果作为自住，目前深圳的房子均价在4万以上，两口之家住个60平，我想300万左右的房价是需要承受的。那么，至少需要100万的首付和200万的按揭。按普遍的工作来看，一对30岁的夫妇，假设24岁参加工作，如果个人月收入从5000逐年提升至1.5万的话，除去20%的房租，20%的其他开支，攒下60%的钱，可以有80万存款，首付肯定是不够的。当然，现实是很多27、28岁的人也在买房，不过需要家庭支持。再往后看，来深圳的很多都是内地人，家里能支持100万的家庭应该也不多的，所以光是这个首付，就已经够呛。然后再看按揭，200万的贷款如果按50万的公积金和150万的商业贷款，30年期，月供约1万多点，将占家庭月收入的30%。还算过得去，但如果想供养孩子，甚至买个三房带学位的话，就是天方夜谭了。而实际上，有人估计已经有20%的购房家庭的按揭还款已经超过月收入的2/3。
也就是说，对于投资的人，当前的房租根本无法实现盈利，只能依靠价格上涨；而对于自住的人，当前的房价已经无力承担。如果要回到合理水平，比如租金收益率回到3%，或者月入3万的家庭要买得起90平的学位房，当前的房价至少要下跌30%以上。而考虑到杠杆的存在，跌掉50%也很正常。
深圳房子的核心问题不在于单纯的房价高，而在于人口的流入和收入的增长已经无法支撑这样的高估值。就像07年的万科可以给30倍，但16年的万科还能给多少倍？缺乏成长性的高估值一定泡沫，一定会破灭。
需要补充一点：2015年是深圳居民收入的一个超级大年，特别是中高收入者。因为股市的繁荣、房市的繁荣、创投的繁荣，在这一年里为这个城市带来了巨大的财富，但这一趋势，已经结束。
第二个问题，深圳房子的杠杆交易究竟有多疯狂？也从几个角度来看：（1）目前的交易中，确定的投资/投机客，也就是买入后立即放租或者挂牌的，已经达到30%；考虑到剩下的交易中，还有部分投资属性的，实际的需求中，投资/投机比例估计已经超过40%，甚至超过50%；而在平常年份，这一比例也就在10-20%。（2）目前的交易中，杠杆的比例，表面上看是首付3成，按揭7成，但实际上，有众多的购房者，特别是投资/投机客，其首付也并非自有资金，而是通过首付贷、信用贷等方式筹得，实际上使得这些购房者的首付比例低于1.5成，甚至更低；也就意味着，如果房价下跌15%，这些贷款都将成为坏账，房子也会被银行拍卖。这样的投资者比例无法确定地统计，但从实际的交易感受来看，确实不少，特别是15年房价大涨后，尝到甜头的投资客不断浮盈加仓，有估计认为有30%的购房者连首付都使用了贷款。（3）目前的投资/投机客中，以80后和新手为主，但凡有多年投资房地产经验的70后或者成熟的投资者已经不会在15年下半年以来买入；但80后不一样：通过众筹的方式，每人投入几万、十几万也能炒房，在过去一年房价的大涨中，赚得盆满钵满，并且愈战愈勇，这些人的风险偏好如此之高，因为他们没有什么可以失去的，如果亏了，自己只是十几万（甚至这部分钱也是信用贷来的），其他的都是银行的，顶多损失个人信用，但“个人信用”对这部分人毫无意义；而如果赚钱，一年几十万，对于每个月收入只有几千的这些80后，是多大的诱惑？而事实就是，过去一年的行情中，这样的赚钱效应层出不穷，越来越多的人参与到这个游戏中来：地产中介、小区保安、银行员工……看着身边的人一夜暴富，是多大的一种诱惑？（4）当前的深圳炒房界，加杠杆的方式已经超乎想象。众筹集资、P2P首付贷、个人信用贷、信用卡套现……个税可以做假，收入可以做假，流水可以做假，评估可以做假，限购形同虚设……等等；曾经辉煌一时的“金朝阳”倒下去了，但那些“秘笈”又培养了千百个“金朝阳”站起来了，与此同时，银行则以前所未有的方式给予支持：从来没有哪一年的12月，有2015年的12月那样容易获得贷款；到了2016年1月，新增人民币贷款则创下了2.5万亿的天量。（5）当前的深圳房市，换手率已经非常高。按深圳170万套存量，2015年成交14万套来计算，年度的换手率达到8.2%，而考虑到下半年的成交更加活跃，当前的换手率应该已经到10%（正好相当于2015年A股顶点的换手率），当然，这个换手率与2009年下半年相比还有一定差距，但考虑到房价已经远高于当时，这个换手率已经很高。从微观来看，12月和1月卖出的房子中，有8%的房子也就是出售方在去年下半年才购入的；而新买入的这批人，立马又提价25%往外放。
举两个常见例子。
循环加杠杆。一个家庭，前些年以100万的总价，30万的首付买了一套房，如今房价上涨到了200万。一方面，另一个家庭以60万的首付，140万的贷款买下了这套房子；同时，这个家庭以这200万中的150万作为首付，贷款300万买了一个450万的房子。这个过程中，居民真正投入的资金只有60万，而银行出来的资金有140+300=470万。而这470万又成了下一个家庭的“财富”，又可以作为一笔首付去银行贷款了。
存款付月供。一个家庭，税后月收入3万，但买了一套600万的房子，首付200万，贷款400万，月供2万多一点。这个月供压力是很大的，为了防止付不上，这个家庭很可能在200万的首付之外再准备20万的存款，用于补充前20个月的月供。那么20个月后怎么以办呢？这个家庭的回答多半是：要么到时候家庭收入会上升，支付2万多的月供不再是问题，这是过去那么多年购房者的成功经验；要么到时候无力支付了，但房价会涨，就把房子卖掉，还能赚一笔钱，这也是过去那么多年购房者的经验。
为什么自住的购房者觉得房价高？因为在自住者眼里，一套房动辄三五百万，要用自己未来多年的收入去支付；而在投机者眼里，不过是几十万的首付而已，首付即房价，而且还可以用各种方式从银行那里套钱来支付，因为这些人都想着过几个月就出手了，何来贷款压力？对于炒房的人，现在相当部分投机者承担的按揭是远远超过其收入的，极端者拿着1-2万的工资，却承担着10多万的月供（手中有3套房，在价格的上涨中不断卖出、买进，用升值的钱支付月供）。
深圳的产业、环境、人口、供给，与其他城市相比而言，确实都有优势。但即便如此，试想一下，一对双双在华为工作5年的夫妇，带着一个刚刚出生的孩子，能买得起一套多少钱的房子？
深圳房价纵使再疯狂，向上空间不会再超过15%，因为绝大多数投资/投机客都等着在那个位置出货，而向下，空间不会小于30%；再考虑到当前深圳房地产市场中巨大的杠杆，50%的跌幅也不会让人惊讶。
深圳房价下跌的信号会是在哪里？我推测会在东莞。“临深”概念是深圳房价每次上涨时都会被热炒的区域，上一次是惠州，这一次轮到了中山、东莞。而在投资者考虑出货的时候，首先要抛出的一定是这些房源，况且，作为制造业中心之一的东莞，降薪、裁员已经在发生。
2015年的A股，创业板公司最符合经济转型方向、业绩增长最快、想象空间最大，当前的深圳也最符合经济转型方向、“东方曼哈顿”的前海想象空间巨大；2015年的A股，顶点的时候，配资成本达到18-20%，而当前的首付贷成本，也已经达到这个水平；2015年的A股，80后基金经理大杀四方，60后、70后黯然失色，如今的深圳房市，也被80后的刚需，80后的炒作所主导，70后只能等着出货；2015年的A股，创业板估值一度100倍，如今的深圳房市估值也已超过50倍；2015年的A股上，中信市值堪比高盛，而如今深圳的前海房价也直逼曼哈顿；2015年的A股，最后进场的是各个公司的员工持股计划，而如果的深圳，二手房参与最积极的莫过于中介人士，新房参与最积极的莫过于“关系户”：打个比方，深圳是领涨的创业板，北京上海是跟涨的主板，前海是领涨的次新股，而学区房，只有重组概念可以媲美了。如果创业板崩盘了，主板也不可能幸免。
泡沫往往生根于最优良的资产类别上，膨胀在最宽松的信贷环境中，疯狂在最亮眼的赚钱效应后。高估值与高杠杆的组合下，泡沫一定是从内部破灭的，根本不用等待外部的收紧，也不要指望进一步的货币宽松能维持住泡沫。而且，泡沫的破灭往往比想象中的要更快。
对学位房多说一句，从需求端看，北京、上海的高考人数已经较2008年前后的高点下降了30%，深圳新增人口情况略好于北京上海，但深圳的新出生人口也已经于2012年见顶，如果提前3年买学位房的话，2015年正好是学位房的需求高峰；另外，从供给端看，最优质的教育资源可能持续紧缺，但普通的教育资源，供给一定是在持续扩张的。
最后，再看远一点，全国性的房产税政策一定会出台：在财政愈加困难之后，房产税的征收将是必然之举，不以任何舆论和领导人的意志为转移；在地产泡沫破灭之后，这又将是一记沉重的打击：如果房价不再上涨，租金回报率不及2%，再加上1-2%的房产税，对投资者将是极大的打击。美国房产税收入占地方税收的70%多、财政收入的约30%。
如果我的判断错了，可能有3个原因：一可能是高估值、高杠杆的泡沫必定破灭的逻辑错了，二可能是对高估值的判断错了，三可能是对高杠杆的判断错了；由于房子的交易中信息不对称较多，难有完整的数据可以准确地刻画究竟是多少收入的人在贷多少款买多少价位的房子，或者究竟有多少人以多高的成本利用杠杆资金在投机炒房，所以上述判断多是基于一线地产交易人员的切身的感受，若有错误，欢迎交流指正。
深圳房市泡沫化严重（续）
春节前一两周开始研究深圳的房市，昨天写了个非常看空的文章。今天再补充一些东西，想到什么写什么。其实很多数据，中原和链家都做得挺好的，我这儿数据少一些，更多的是逻辑和观点吧。
（1）一致预期真的非常强
文章发出来之后，真正客观地同意我看空观点的仅有一位，也是我非常敬重的投资界的前辈。文章在多个群和朋友圈流传之后，绝大多数都是赞同甚至是嘲笑，很多几百人群里竟没有一个人认同我的观点。当然，这个并不重要，干我们这一行的，正确的时候一般都是站在世界的对面（当然，站在世界的对面也不一定正确，也很可能被踩死）。
不过，却并没有人真正地对我的逻辑（缺乏成长性的高估值、高杠杆资产一定会破灭）和依据（高估值、高杠杆）提出实质性的反对。更多的，有些朋友电话或者微信交流，虽然对我的观点不能完全认同（这些人多认为房价可能会调整，但不会跌太多，以后还会涨上去；或者认为某些区域要跌，但某些区域会好一些），但都分别对我的部分依据表示认同：有人表示其个人认为很多房子的价格确实过于虚高，特别是被热炒的一些“概念”片区，以后必跌；有人表示其了解的很多买房家庭的月供确实压力非常之大，超过家庭收入50%的比比皆是，甚至70%；有人表示15年底在过户时，感觉投资/投机客的比例比我文中提到的还高，估计至少有50%。
还是回到市场的一致预期。上半年的时候，我觉得股票真贵，但眼睁睁看到那么多上市公司在很高的位置还做员工持股，而且是加杠杆的员工持股，难道这些公司真不知道自己值多少钱吗？还是我自己太天真了？真的，股市的大涨和这些对上市公司最有信息优势的管理层的疯狂买入行为，让我一度怀疑自己的金融知识是不是白学了，让我怀疑自己：难道我会比上市公司的高管更清楚他们股票的价值吗？但事后来看，即使是这些最了解自己的人的最一致的预期，也是大错特错。
（2）深圳的人口、房子的需求与供给
下图是深圳的人口情况。从趋势来看，2011年以后新增人口肯定是大幅下降了。但就以下这个数据中，有些东西我也不明白。比如，2011年以来，户籍人口增量往往大于常住人口，说明更多的常住人口获得了户籍？还是拥有户籍的新出生人口更多了？再比如，2011年以来常住人口每年就增加5-10万左右，但新出生人口就有20万左右，新出生人口很多都不是常住人口？还是是死亡率比较高？或者是常住人口实际就是减少的？
其实，按照这样的人口数量去测算，目前深圳的房子供需不应该偏紧。据说深圳流动人口有1000万，我想这部分人口的购房的意愿应该是极少的，购房的能力也是很弱的，就不考虑了，只考虑深圳常住人口1000万；那么家庭估计是300万个。而现在深圳的存量房是170万套，也就是说合理的价格，应该使得56%的家庭买得起房。但目前的这个价格，我相信买得起房的比例是远远低于56%的。当然，我承认，这个逻辑是有漏洞的，因为很多家庭现在的收入是买不起他现在的住房的，或者说很多外地来的投资客，等等，这些情况都会对价格造成扭曲。
（3）购房年龄
目前购房的2/3都已经是80后，从我了解的例子来看，一方面我身边确实有相当一部分同学朋友在前几个月买房了，另一方面现在中介的人员也都以80后为主，这两类人无疑是当前参与最多的。
顺便说个题外话，今天上午询问了两位我们公司的中层领导，就问他们以比较正常年份的家庭收入（都是双职工，考虑工资和奖金），要买现在住的房子，需要多少年？如果考虑家庭收入的一半能用来买房的话，两位估计都需要15-20年。如果现在的房价是合理的话，我只能说我们公司太挫了。
（4）新出生人口与学位房
下图是深圳新出生人口。2012年见顶后就小幅回落，考虑到6岁入学，至少提前3年买学位房，过去几年出生的这些小孩就带来了今年需求的高峰，造成了当前教育资源极度紧缺的现象。但看另一端，深圳的教育资源供给一定是在不断扩张的：
在过去的五年间，深圳市新建中小学学位达到13.2万个、幼儿园学位14.8万个。2016年深圳市将新改扩建30所中小学，新增3.09万个公办学位，加快一批普通高中建设。同时加快推进新建特殊教育学校建设，幼儿园学位将新增2万个。看未来十年，如果新出生人口不再增加，甚至减少，而学位不断增加，结果可想而知。当然，我也承认，最好最优质的那些学位还是会紧俏的。
（5）房市与股市
再来对比一下去年上半年的股市和现在的房市，我在昨天的文章中对比过一次了，但因为相似点实在太多，今天再对比一次。
股票分三种。第一种是估值合理的好股票，比如网宿、索菲亚；第二种是估值看起来低的烂股票，比如中国石化、中国神华；第三种是估值不合理的烂股票，这种股票太多，也不好指明道姓。在去年的牛市中，涨的时候，第三类股票是涨得最猛的，等前两类股票都涨起来的时候，就快到顶了；而跌的时候，三类股票都逃不过，最惨的是第二类，涨不见他涨，跌起来却一点不含糊。再看看深圳房市，龙华、前海概念区域这些涨得飞快，而福田、罗湖这些优质区域却晃晃悠悠。
股票投资者分三种。第一种是经验丰富的成熟投资者，比如10年经验的投资经理；第二种是业内人士，比如证券、基金公司的研究员和资历较浅的基金经理；第三种就是无知的散户菜鸟，眼红别人赚人也想进来捞一把的。在去年的泡沫中，第一种人在上涨的过程中一般都比较保守，正确地认识到了泡沫的严重性，但却又总认为自己买点便宜的好股票应该安全些，不过这些股票的结局也并不好。第二种人在上涨过程中一般是最激进的，一方面自认为自己更专业，判断有优势、信息有优势，一方面不断增加的盈利又强化了自己的自信，往往融资、配资最激进的就是这部分人，结果绝大多数人并没有像自己事先以为的那样可以提前跑掉，反而在第一轮下跌中就死伤惨重。第三种人起初多是看到周围的人都炒股赚钱了，自己也投点进去试试，一试就赚了不少，然后加大投入，就这样在赚钱效应之下不断加大投入，当然最终被证明是接盘侠。
这几天我接触的房子投资/投机客也基本分为这三种人：第一种人，投资房产经验长的，去年下半年就不怎么买入了，或者买少量自己认为很优质的房子，但这部分人也往往不认为会下跌，至少不会大跌；第二种人，以房产中介为代表，一方面自认为判断能力和信息获取都更有优势，另一方面过去半年都赚得盆满钵满，或者眼见身边的投机客、同事赚得盆满钵满，现在一定是最自信的时候，也是最敢于加杠杆的时候；第三种人，以过去一两年投资房产尝到甜头的为代表，也是愈战愈勇，浮盈加仓。对于结局，我是很悲观的。这里有很重要的一点是，强大的赚钱效应一方面使得房产投资者自信极度膨胀，另一方面快速暴发的利润又对投资者产生了极大的诱惑，极少有人能够愿意主动离开这个市场。
（6）信用宽松下的杠杆疯狂
现在深圳房市的杠杆究竟有多高？其实都是银行的钱在里面转。
先看一个大数的统计。首先需要说明一下，里面二手房的均价是错误的，是用的12月均价格，成交总额则是用年初年尾的价格平均计算的。看这个统计，2015年成交总额6234亿元，里面估计还有极少量是一年之中就两次换手的，所以估计实际成交的房子的总额在6000亿左右。而前段时间，网上有新闻说2015年深圳住房贷款超过6000亿元（包括按揭和信用贷等），这两个数据一对比，后者应该是有夸张成份，但大概可以从宏观上说明现在深圳房市交易中的杠杆确实够大。
家庭A，前些年以30万的首付、100万的总价买了一套房，如今房价上涨到了200万；家庭B，以60万的首付、140万的贷款买下了这套房子，这就是很普通的首套房刚需。然后家庭A用这200万还掉了此前剩下的50万贷款后，用剩下的150万作为首付，贷款300万买了一个450万的房子，这就是改善房的刚需。这个过程中，2015年，居民真正投入的资金只有家庭A的60万，而银行新贷出来的资金有140+300-50=390万。再看一个逻辑例子。也是我在昨天的文章中提到的：
两套房子都大涨，而购房资金的大头，都来自银行贷款。卖房子给家庭A的家庭C，拿着450万，还掉此前一小部分贷款，又可以作为首付去申请更多的贷款，买更大的房子，所谓改善生活……如果房价继续涨，皆大欢喜；但近期的实际交易中，如果这两个家庭都是自住，都需要未来偿还按揭的话，大多数的家庭的月供压力是很大的，如果房价还跌了，那就成了一生的负担。
2015年深圳出现了非常多的改善房需求，或者说换房需求；背后的原因一方面是确实生活有了改善的必要，但另一方面也是受房价上涨而推动：因为现有住房房价的上涨，才有钱付新购房的首付；而因为新购房的房价上涨，更迫切地需要换房，“不然以后再涨就没有机会改善了”。没有合理收入支撑的需求，不论是首套还是改善，都是“伪刚需”。
以上还只是普通的版本。如果有激进的家庭参与，很可能家庭B的60万首付中还有部分是通过首付贷或者消费贷等从银行或者小贷公司获得的资金；如果有投机者进来，很可能这60万中除了首付贷或者消费贷，剩下的都是几个中介小伙子众筹的；而房子买到手之后，凭这个房子，又可以找银行或者小贷公司获得一笔贷款。
在激进的投资客观念里，在当前这么宽松的信贷环境下，如果你不用尽所有可能的杠杆，就是傻子；而在当前这一链条中所有参与者（自住购房、投资购房、中介、炒房、银行、小贷……）都获得了巨大的利益，这些利益催生这个链条开发出各式各样的方式去帮助投机者空手套白狼地加杠杆；我相信仅以我这两周所见，不过冰山一角。
近期深圳的银行开始控制中介炒房的贷款，侧面说明银行也意识到这里面的问题了；后来就有了住建部的调查和深圳将出台调控政策的传言。而2015年12月出现的1000元/股投资起步的众筹性质的“拼房网”，在我看来，可谓炒房的极致了。
（7）纸面财富与加杠杆
举个例子。假设深圳就10套房子，房价100元/套。2015年，有1个人新进场出了200元/套的价格要买一套，成交了，那么这10套房子就全部成为200元/套：其他9套房的拥有者的财富都增加了，感觉倍儿爽。但是，实际上很难再来9个新的人愿意出200元/套的价格买其他9套，也就是说，这9户人家无法全部都像那1户人家那样卖出200元的价格，都是纸面财富。
但是，在如今发达的各种金融产品面前，纸面财富也可以通过各种方式变现。那9个人，可以将其房产增值的部分，打个折，找银行，银行不行就找小贷……等等，总有方式可以作为抵押贷款出来。贷出来做什么呢？用作首付，再去投资1套房子如何？
所以，仅仅只是1个人进场，就使得所有人具备了非常强大的加杠杆能力！更可怕的是，到目前为止，在房市里加杠杆的人都赚得不要不要的；加杠杆能力只增不减。
这跟股票的质押是何其类似。上半年，一个股票涨到10块钱，股东拿着1亿股去质押，打个5折吧，看起来很安全，融出来10个亿；但是，这1亿股看起来是10块钱，要是都真卖起来，很可能平均下来3块就差不多了：核心问题是真正愿意长期持有这个股票的人支付的价格是低于5块的。不过，在股市上涨的时候，这些问题都被忽略了，质押融资获得的这些钱拿去做什么呢？相当部分还是用于炒股票吧，毕竟这是当时最赚钱的生意，也是这些股东们认为自己最有优势的生意。
（8）泡沫的破灭时间
泡沫的是由杠杆资金推动。如果没有更多的资金进场，推动价格上涨，那么存量杠杆资金的成本就足以使得这个泡沫破灭；因为有高成本杠杆的存在下，价格不涨就会亏损，而一旦有部分人由加杠杆变成降杠杆，价格就会雪崩。所以泡沫破灭要看资金：一方面看还有多少潜在的买入力量，另一方面看是否有外力（主要是政策）会减少潜在或者现有的买入力量；而前者是核心。
第一方面，在潜在的买入力量其实是无法确切的衡量的，因为全国人民都可能来投资深圳的房地产，但有三个维度可以借鉴。一是时间，二是资金成本，三是交易状态。
时间方面，深圳房价的上涨预期是2014年四季度开始逐渐形成和传播的。刚开始只是一小部分长期投资房子或者刚需在买入，小幅上涨；然后随着上涨的继续，上涨的消息会有更多人知道，有些本不急着买的人也赶着来买；再进一步地，投资房子的赚钱效应就会越来越明显，就有越来越多的投机者进来买房。最后，当所有潜在的买入力量和杠杆力量都用上之后，泡沫也就到顶了：房市和股市的泡沫都是这样。现在处于什么阶段呢？我想，至少全国人民都知道深圳的房子好，深圳的房价涨得最凶了吧？投机者的比例相对处于很高的水平了吧？所以基本可以确定现在已经进入最后一阶段。
插播一个股市的例子。年那轮牛市，持续时间2年；去年上半年我曾经写过一个文章，年那轮牛市，不会超过2年，为什么呢？因为（1）现在的人民对炒股已经不陌生了，大多数人都知道股市是什么东西，认识更快；（2）现在有了移动互联网，信息传播更快了，全国人民都知道炒股赚钱的速度比上一次更快；，参与得也更快；（3）现在有了融资和配资，资金向股市流入的速度也更快了。所以，这一轮牛市里，资金消耗的速度会比上一次快很多，事后也确实看到，这轮牛市的时间确实只有上一次的一半。
如果我们对比楼市，上一次是年初，持续了5年，这一次从2014年四季度开始，如果能持续2年，那就会在2016年年中左右结束；但这一次如果只持续1年半，我也不会奇怪：这一次大家都有了此前若干年“早买房受益、晚买房吃亏”的教训，这一次信息的传递也更快，这一次大家加杠杆的手段更多、速度也更快；上一轮房市牛市的时候，全款买房的人是比现在多很多的。
资金成本方面，我了解到现在的P2P渠道的首付贷6-18个月的年化成本在17%左右，这应该是很高的成本了，毕竟上半年股市最火爆的时候，配资的成本也差不多这个水平，而且股票配资的安全性比首付炒房还是高很多的。虽然这个成本相对于当前每个月5%以上的涨幅而言，不在话下，但如果一旦房价不涨了，再加上其他的税费成本，这一类投资客估计连强平的机会都没有。
交易状态方面，深圳历史上最高的成交量出现在2009年上半年，现在都还没有超过。但如果看2009年，有两个方面，一是年深圳的流入人口是一个高峰，二是当时的房价刚好是金融危机后的一个低谷，所以在2009年上半年的成交量非常大；而现在，年，深圳人口的流入速度是上一次的1/5，而房价是当时的4倍，除非现在的深圳购房者的财富和收入是当时的20倍，否则成交量我想是不会超过当时的。当然，这个逻辑中也有些漏洞，但我想大概的意思是正确的：这一次成交量的峰值要超过上一次很难，而现在来看，已经比较接近了：这是不是顶部的迹象呢？交易状态的另一方面就是地产中介的工作量、房管局过户的工作量、房产投资客们的微信群活跃情况。当中介都跪着求你买房的时候，多半是低点；而当房价上涨的时候，中介就站起来跟你谈了；当中介都飞起来，不怎么鸟你的时候，多半就是过热了：因为房子这种东西，长期来看，需求的变化不会太剧烈，今年买的人多了，明年要买的人就少了，毕竟大家不会年年都发大财换豪宅。
另一方面，外力，也主要是政策。过冷的时候，政策自然会放松，比如，2014年不行了，930、330、降息降准等等就出来了；而到了过热的时候，政策自然会收紧，比如现在，大家都推测ZF会出台一些调控政策了。历史上看，不论对股市还是房市，政策有时候管用，有时候不管用：股市去年年初就在查配资，结果继续大涨，去年年中说要查配资，就股灾了；再看远一点，2007年老早就开始收紧货币政策，结果仍然大涨，到年底才开始跌，而2009年，只是通胀起来点，货币政策还没有开始收紧呢，股市就一副死给你看的样子。就房市而言，过去这些年，多少次是越调控越涨，后来老百姓都不信了；而2014年以来的这一次，连续放松之后，深圳应声而起，热得发烫，但更多的城市房价，仍然一副要死不活的样子，这政策究竟是管用还是不管用？不论是股票还是房子，供需的基本面一定是第一位的，政策是第二位的。也就是说，如果基本面的供需真正强劲，价格偏低了，政策是压不住的，最多回调或者少涨；反过来也一样；但如果基本面的供需并不支持，价格偏高，成了泡沫，本来就撑不了多久了，再来个政策收紧，很容易就破了。这种情况下，更悲剧的是，很多人会把泡沫破灭的责任记到政策的头上，就像去年很多人怪证监会查配资导致了股灾，证监会真是冤啊。
所以这一次，如果说现在的泡沫还在初期，潜在的买入力量、加杠杆空间还有很大，那么即使ZF出政策调控，也最多是个短期小回调，完了大家继续买，继续加杠杆，房价继续飙涨；但如果说现在泡沫已经到了后期，潜在的买入力量、加杠杆的空间已经很小，那么ZF的政策很容易就会导致泡沫破灭，价格失控，到时候托也来不及了，跟去年的股灾一样。如果后面这种情况发生，ZF势必又要为这个泡沫的破灭背上骂名和黑锅，我也真替ZF为难的。不过凭良心说，早调控要比晚调控好，消灭的财富更少，延伸的风险更小；晚了，就真晚了。
就我主观来判断，这一次泡沫已经到了中后期，对我而言，这个泡沫撑过2016年才是黑天鹅。
最后，我觉得有必要再重复一下上篇文章最后一段：
如果我的判断错了，可能有3个原因：一可能是高估值、高杠杆的泡沫必定破灭的逻辑错了，二可能是对高估值的判断错了，三可能是对高杠杆的判断错了；由于房子的交易中信息不对称较多，难有完整的数据可以准确地刻画究竟是多少收入的人在贷多少款买多少价位的房子，或者究竟有多少人以多高的成本利用杠杆资金在投机炒房，所以上述判断多是基于一线地产交易人员的切身的感受，若有错误，欢迎交流指正。
深圳房市泡沫化严重（再续）
重要的事情说三遍，所以再写一篇，凑数。
（1）今天被喷得不那么厉害了
第一篇文章发出来后，在各个群里讨论中，铺天盖地，我都是被喷的，被嘲笑的；不过第二篇文章后，越来越多的人开始或多或少地认可我的一些想法，即使是不同意我的观点的人，也试图通过他的逻辑和依据来反驳我，而不像之前各种人那么蔑视的态度了。
除了那些对我的观点无视和谩骂的人，这些天我越来越接触到一些经验丰富的投资客，他们不一定看空房价，但他们都已经比较谨慎，在逐步减少自己手上的数量。这让我联想到月的股市，那个时候几乎是一致看多的，但我们看到的是成交量出现天量，并且在天量之后几天就崩了：天量天价。为什么市场一致看多的时候，成交量会放那么多？现在明白了，市场观点是否一致，看的不是大家的声音，也不是人数，而是大家手中的筹码和行动。5、6月的股市，表面上看来大家一致看多，但实际上有相当一部分人已经在卖出，这部分往往是资深投资者、大的投资者，他们也不屑于去发出什么声音，只管自己闷头卖：虽然他们不一定看跌。总是在下跌之后，我们才发现，原来有那么一群人，在高点把货都卖完了，他们没有大喊大叫，但却真正在江湖上留下了逃顶的传说。
对比现在的房市，我们听到的声音是一致看多的，但实际上，已经有相当一部分资深的投资者，已经在开始减持手中的房子，只不过他们不说话而已：就像股票，底部的时候往往筹码集中，顶部的时候往往筹码分散。
房价目前还在加速上涨的阶段，什么时候是顶部？成交量维持高位但价格不涨的时候，那个时候一定是资深投资者在大量出货：天量见天价，我相信房子和股票一样。
（2）看空房价的下场
中国历史上看空房价的专家最后都成了砖家，反倒成就了任大炮先生；所以很多人以牛刀、谢国忠这些多年看空地产、多年被打脸的事实来提醒我，更多的人以身边那些曾经因为犹豫、因为嫌房价贵而错过买房或者换房良机的泣血故事来告诫我：“刚需随时买入都是可以的。”
我知道，一轮上升趋势中，正确的卖出机会有且仅有一次。也就意味着，此前若干次的卖出都会被事后证明是错误的，但这并不能证明下一次卖出也是错误的：在真正的拐点面前，经验是无效的。
很多人问我，如果深圳房价真跌了50%，我会不会买？分两种情况，如果是买房作为消费，只是我财富中较小的一部分，房价的波动对我没有影响，那我会买；但如果是买房作为投资，或者说会占我财富中较大的一部分，那即使跌掉50%我也不会买：除非在几个月的时间里跌掉了70%、80%，我可能会考虑买些房子做一些持有期较短的交易型投机。
如果我的判断没错，包括：全国的人口老龄化加速、人口向一线城市集中的趋势开始逆转、居民的收入增速开始放缓，那么长期看房子基本就废了，一定会有更多优于房子的投资机会。在这样的大趋势面前，任何时候买房投资都是错误的。
还有很多人说，要是深圳房子崩了，上海北京也会崩，然后全国就崩了；那中国经济就完了，ZF不会让这样的事情发生的。我想说，前一半的推理是是对的，但后一半的推理有问题：日本、美国、韩国、香港等等的地产都崩过，但这些国家并没有灭亡啊，老百姓照样过得好好的；就算看国内，三四五六线城市的房价已经跌了两年了，但老百姓的日子不依然越来越好了么，村村都通公路了，家家都开始买车了。插播一句，如果房市真的崩了，二手车可能会火起来：很多现在坐拥纸面财富的投资客，特别是近期暴富的，很可能买一堆豪车，等房市跌了，车也就得变卖了。关于ZF，从意愿上讲，一定是不想见到房地产崩盘的，这也是近两年一直出台支持政策的原因，但从能力上讲，就不好说了；日本、美国ZF当年也不希望房市崩吧，而去年中国ZF也不希望股市崩吧？
实际上，对于真正想做空房地产的人，当前应该是真心希望房价快速暴涨的，涨得越多，做空的空间越大；而对于真正想长期持有手里的房子的投资客，或者真正为国家经济着想的人，反而应该是希望房价涨得慢一些，适当地调整一下。
（3）核心地段的房子
大家都知道，投资房子一定要投资最核心区域和地段。为什么投资要买北京、上海、深圳的房子？有人说是因为全国人民都会在那儿买，比如山西煤老板就喜欢在北京买房子：因为大家都会买这里的房子，所以投资也一定要买这儿的房子。如果是这个逻辑，那房价完全可以涨到天上去！
但实际上，核心地段的房子的价值仍然只取决于这个地方的房子的供应量和需求量。供应方面，核心城市和核心区域，供给一定是有限的；但需求在“长期”来看往往是不断增长的，因为不论什么年代，最富有的那些企业、那些人会聚集在这里。煤炭红火的时候，煤老板对这些核心地段的房子会有需求；房地产红火的时候，房地产企业和老板对这儿的房子也有需求；互联网行业红火的时候，他们对这儿也有需求：我们不知道接下来十年、二十年、三十年，哪些行业会有巨大的发展，哪些公司会成为下一个BAT，哪些人会成为下一个首富；但我们知道，未来的很多很多年，不论红火的是哪些行业、哪些公司、哪些个人，他们都会对北京的房子有需求！这才是核心城市核心区域的房子的投资价值。但即便这样，这些地方的房价也是有顶的，决定于对这些房子有需求的那些牛逼行业、牛逼公司、牛逼个人的支付能力和意愿；而不取决于一个远在天边的投资客的购买力，巴菲特再有钱，也不会影响北京的房价，即使假设他会投资于北京的房子。
不过泡沫产生的时候，好的差地都会有泡沫，泡沫破灭的时候，跌起来都一样；区别只是在于很多年以后：就像鄂尔多斯的房价在煤炭行业倒下之后就永远起不来了，但北京的房子在煤老板们离开之后还会迎来新主人。
（4）这一次上涨的合理性
虽然我认为现在的房价是泡沫状态，但我也承认深圳在14年四季度以来的这一波上涨具备合理性。这种合理性包括两个方面：一是基本面上的合理，二是交易面上的合理。
基本面上，深圳房价年小跌了两年，2013年小幅涨了一点，2014年也没怎么动；但确实从2010年以来，深圳人民的收入和财富都是在增长的，特别是2015年，以证券、科技、创投为代表的行业大发展，带来了非常可观的财富，这样看，深圳的房价上涨是合理的。根据链家的统计，2015年购房者中22%是金融行业。
交易面上，930、330、降息、降准等一系列政策，都增加需求端的购房能力。同样存款和收入的家庭，在银行的帮助下，能买更多更好的房子。就月供压力来看，200万的30年按揭贷款，2014年中的时候，月供需要1.27万元，而现在下降至1.09万。在供给端没有变化的情况下，需求的购买力提升，价格上涨也就是情理之了。
不过，虽然有这些因素支撑上涨，但最终导致房价暴涨的，还是杠杆炒作带来的估值提升：戴维斯双击。其实，上述推动因素中，很多因素只是一次性的，比如2015年部分居民收入大幅提高，购房或者按揭的条件放宽，降准降息等等，同时还有很多因素是透支的，特别是大量的贷款，不论是刚需的贷款还是投资客的加杠杆。
（5）杠杆与断供
基本上购房者都会加杠杆：按揭就是最简单的杠杆。但杠杆也分两类，一类是可以持续的杠杆，一类是不可持续的杠杆。
普通的家庭，如果月供在收入的1/2以下，这样的杠杆应该算是可以承担、可以持续的；如果高于这个水平，就会压力很大了；而且，月供是刚性的，5年10年后如果加息，还会增加，与此同时，收入并不是稳定的，大部分的家庭收入会逐年增加，但仍然有小部分家庭未来的收入可能因为宏观经济、行业周期、公司发展等原因出现波动。
但即使如此，在90年前后按揭买房的那部分日本家庭，后面的日子都挺苦的。房价下跌后，美国人直接就申请个人破产了，但日本人比较坚韧，会继续去杠那些月供；一些家庭不但辛苦工作还月供，把当初买的大房子租出去，自己去租一个小房子，用大房子的月租来低一部分月供，真可谓辛酸。如果中国的房价也跌，我想以中国人善良的本性和银行的强势，可能更多的家庭会走上日本家庭那样的道路，而不是断供，直接把房子扔给银行；想想也挺可悲的。
在普通的家庭之外，相当部分的投资/投机者，其月供是高于收入，甚至远高于收入的。在短期，可以通过事先准备的一些存款，或者将房子的升值部分套现，来支付月供；但一旦准备的这部分存款用尽（我了解多数都不超过2年），而房价没有上涨，收入/租金也没有上涨至覆盖月供的水平，那就必须去杠杆了，也就是卖房。这样的投资者如果数量少，影响也不大；但如果多了，问题就严重了。
（6）杠杆与人性
理性的投资者，应该在底部的时候，用好杠杆，而在高位的时候，降低杠杆，但现实往往不是这样。对于相当部分不成熟的投资，一旦通过杠杆获得了盈利，就会自信暴增而不能自拔，越是上涨，账面财富越大，杠杆用得越高，很少有人能够抗拒一夜暴富的机会的诱惑：这就是事情最危险的地方。
马克思曾说，资本如果有百分之五十的利润，它就会铤而走险；如果有百分之百的利润，它就敢践踏人间一切法律；如果有百分之三百的利润，它就敢犯下任何罪行，甚至被绞死的危险。现在的炒房客就是这样，10倍的杠杆，两个月20%。在这样的暴利之下，一切都可做假：只要给钱，银行系统可以查不到你有多少张信用卡，房管所系统可以查不到你有几套房，工资证明可以做假，房子评估可以做假……如果你要炒房，“房票”都已经可以去市场上买，而且最好去市场上买，不要用自己的朋友或者亲戚的房票：这些人会知道你炒了什么房，赚了多少钱，然后撕票反悔（就像前些天传的北京某投资总监和交易员的故事），而陌生人则什么都不知道，对使用其房票的投资人而言更安全。
过去的一年里，所有投资深圳房产的人都是赚钱的，而且杠杆用得越足，赚的钱越多：绝大部分的投资者，一定是越来越对自己的眼光有信心，一定是加杠杆的能力越来越强，一定是停不下来的，这是贪婪，是人性。同样，对于真正想买房中的绝大部分人，等待和观望是越来越痛苦的一件事情，这是恐惧，也是人性。
对于不成熟的投资者，赚钱才是硬道理；谁赚到了钱，谁的判断就更准确。而对于成熟的投资者，真理才是硬道理；谁有正确的逻辑和依据，谁才是准确的。
（7）深圳之外
有人承认，深圳的房子真的太贵了，一不小心就上千万了，而创业板那些上市公司几百个人，一年的利润说不定才几百万。但如果深圳跌，北京和上海呢？
对于北京和上海，如果要讲基本面，我想说，人口流入的大趋势可能正在走向尾声，未来十年，很可能出现人口流出。
08年我在美国的时候，去同学家里玩，同学家在农村，但一直有水泥路到家门口，家里有几辆车，有栋房子，我当时就想，这真是发达国家啊，不像中国的农村，都是泥土路和自行车。但如今，中国也是村村通水泥路了，也是家家都在买车了，东部地区的农村更加发达。以前，从村里骑个自行车去县城，可能需要一两个小时，现在，开车也就10分钟；这样的情况下，谁还会进城呢？找个宅基地修个大房子，再买个车，又舒服又方便；而在三五年前，谁会愿意住在农村？互联网和汽车的普及，再加上城市居民收入增长放缓，势必将改变人口流动趋势。
上面讲的是底层的农村和城市，那再看北京、上海。就以资产管理行业来说，现在大家都挤在金融街、陆家嘴，图的也就是个信息交流方便，因为在中国炒股的话，广泛而及时的信息非常重要。但在美国，我们看到，巴菲特的BerkshireHathaway总部在奥玛哈，RayDalio的Bridgewater总部也在1981年从纽约迁到了Westport，Citadel的总部也是在芝加哥。看中国的未来，随着交通越来越方便（班次充足的机场、高铁），信息传递越来越方便（互联网与成熟的视频技术），而且内幕消息交流的必要性越来越小，中国的资产管理公司总部也可以离开金融街、离开陆家嘴，留下中信中金这样的证券公司在街上就可以了：其实，我认为现在中国已经有一些做得很成功的资产管理公司可以离开这些地方了，只是他们还没有意识到或者没有下决心而已。
至于北京、上海、深圳以外的地方，想想现在有多少房子，每个家庭有几套房子，30年以后还需要多少房子，我想价格趋势就很明确了。房子的价格不由土地价格决定、也不由建设成本决定、也不由当地居民收入决定，而是由供需决定：现在很多地方的房子与当地居民的收入相比，并不贵，但这并不意味着价格就是合理的，10年后，合理的价格可能会便宜到让现在的人吃惊。
最近，上海、北京以及一线供需相对较好的二线城市的房价也开始飙升，我怎么理解呢？打个可能不恰当的比方，上半年A股涨得如火如荼之时，港股也在4月憋不住来了一波，但也就涨了1个月。说到这里，插播一个比方，2014年牛市开始的时候，第一件事就是消灭低价股，消灭小市值，而如今的深圳，也基本没有100万以下的房子了。
（8）海外的事实
我相信邓公的解放思想，实事求是。所以分析深圳的房市，并没有太多地与东京、纽约、新加坡什么的相比，因为很多东西都不可比，特别是租售比、房价收入比之类的。但一些国外发生过的事情，可以帮助证伪一些逻辑。
比如有人说一线城市的房价永不跌：90年之后东京跌得可惨了；再比如有人说房价跌了会有很多人买所以跌不下去：90年东京房价跌了30%后成交量开始放大，说明很多人抄底，但后来10年，东京房价又跌了50%。
现在国内钱很多，银行一个劲儿地放水，又不让换美元；很多人在想，这么多钱，不买点股票，不买点房子，未来就更不值钱了！
全社会钱多的时候，最好的生意是什么？那就是骗钱。多数老百姓都是良民，不会去骗别人的钱，但也不要老想着去赚收益、赚利益，首先要小心本金不要让别人给骗了（这里的别人，不一定是人）。去年的股市、互联网金融，已经骗走了多少人的钱？你惦记着你这些钱的利息，觉得钱放在银行就要缩水，但别人惦记着你的本金。去年的牛市中，多少人指望着买基金能赚钱点，但去年老百姓在公募基金中亏了多少钱？那些去年5、6月份百亿百亿发行的基金，现在净值都怎么样了？不过，公募基金的高管、基金经理、研究员倒是都赚得盆满钵满：虽然他们中的绝大多数，实际上都是在毁灭价值，毁灭了众多基民的财富。
长期看，便宜不一定赚大钱，但一定是保值增值的基础。14年上半年的A股在全世界估值仅高于俄罗斯，而现在的港股，还有谁能更便宜吗，如果这个位置再跌下去20%，我相信他一定可以再涨回来；但如果深圳房价在这个位置跌下去20%，我相信他一定可以再跌20%。
钱多了容易产生泡沫，泡沫就是一部分人骗另一部分人的钱的游戏。除了A股股市、深圳房市，还有什么泡沫？我觉得中超有点像：01年的时候，全世界都是泡沫，01-04赛季的英超版权收入是12亿英镑，而后来的04-07赛季，却居然下降到10亿。这个有点扯远了。
（10）我还没买房，我觉得这点应该说明一下
这一点会不会使得我这三篇文章的可信度大幅下降？
这两天，有华为和腾讯的员工跟我聊，抱怨说深圳的房价好高，就以正常的工作收入，30岁就买房压力好大，首付压力大，月供压力大，问我究竟是什么人在买这些房子？我说有很多来自全国各地的投资者在买这些房子，还有很多人拿着来自全国各地的家庭的存款在买这些房子。他们问他们为什么这样买？我说他们认为深圳有一大批你们这样代表着中国经济新兴产业的最优秀的企业的员工，你们对深圳房子的需求很强；呵呵。
最后，表明一下结论：深圳房市目前就处于泡沫中，必定破灭；泡沫进一步持续的时间，应该在不远的2016年二季度或三季度。
如果我的判断错了，可能有3个原因：一可能是失去成长性的高估值、高杠杆的泡沫必定破灭的逻辑错了，二可能是对高估值的判断错了，三可能是对高杠杆的判断错了；由于房子的交易中信息不对称较多，难有完整的数据可以准确地刻画究竟是多少收入的人在贷多少款买多少价位的房子，或者究竟有多少人以多高的成本利用杠杆资金在投机炒房，所以上述判断多是基于一线地产交易人员的切身的感受，若有错误，欢迎交流指正。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。