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董藩万言回应人民日报：北京房价能否涨到80万元/㎡
9月26日，北师大房地产研究中心主任董藩发表万言长文，系统回应人民日报对他“北京房价25年后涨到80万元/㎡”的批评。董藩从六个方面论述了自己观点的可能性，包括每年的涨幅只需要12.7%、大量合力比过去更大的因素推动房价上升、保持未来的高增长局面主要靠货币推动、房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成、北京注定是房地产市场中的一朵奇葩。
董藩在文章开头写到，《人民日报》在本月13日、23日连发两篇文章批判他学品差、不靠谱、谋私利。原因是他在某论坛上说过的一段话：“1987年，全国商品房每平米均价只有408元、北京只有500多元，当时也都说买不起（那时是真买不起），若有人那时说25年后的2012年全国每平米均价6千元、北京2万元，打死也没有人相信。但大家都不相信的事情发生了。如果以今天为始点，再来一个25年，全国均价每平米可能达到9万元、北京80万元”。
涨到80万元/㎡并不需要很高的年均涨幅
董藩称虽是北京25年后房价达到80万每平米虽然是随口而出的数据，但并非信口雌黄的结论。董藩认为对2012年官方数据必须修正，还原其真实成交价才能更科学地预测未来25年的情况。如果按2013年北京每平方米实际成交价估计值4万元元计算，25年后达到80万元元，平均每年增幅进一步下降到12.7%，比过去25年平均值下降了6个百分点。
十个因素推动房价上升合力比过去更大
董藩指责批评他的人不知道在房价决定过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产需求原则上只扩大不缩小这个道理；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有粘性，涨易跌难。董藩认为这些特性是支撑全世界房价总体上继续走高的原因。
接下来董藩列举了十个推动房价上升的因素，并且这些因素的合力比过去的更强大。1．大拆大建；2．人口增长，中国尚未达到人口增长的高峰，估计还有2-3亿的人口增长空间，而且10年内肯定会修改计划生育法规，放松管制；3．城市化，剔除农民工，按户籍计算的城市化率估计大约只有35%左右。这些已进城和继续进城的农民逐步按家庭租房、买房的过程，就是房地产需求继续上升的过程；4.家庭裂变；5．生活方式的演化：养老不是接到自己家，而是给父母再买一套住房；高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅的情况大量出现； 6.区际人口的整合；7.经济高速增长；8.城乡收入差异；9.城乡阶层意识；10.群居意识。
保持未来的高增长局面主要靠货币推动
中共中央在“十八大”报告中明确“2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”。作为中国的执政党，共产党深深知道，经济增长速度慢下来是不行的，会出现很多问题，影响到社会稳定。但从现在的情况看，要继续保持相对较高的经济增长速度，就只能走另外一条路：发票子！
董藩称中国货币供应量年均复合增长率长期高达20%左右，过去有学者曾研究得出结论：中国要保持相对较高的增长率（7%-9%），货币供应量应该保持在18%-22%之间。中国靠增发货币和增加信贷推动经济增长的模式，绝对不是一朝一夕就能改变的。他反问道：“长期来看，当货币投放仍然处于一个远高于GDP增幅的水平上时，谁能控制住房价的上涨呢？”
房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成
房地产市场上由于土地、房屋不可移动，区域的供应状况不可能象普通商品那样相互调剂余缺，价格只能独立形成。连每个开发项目的价格水平、每套房子的定价都是不一样的，我们称其为“单件性”——不仅指位置、楼层、朝向等方面的不同，也指价格的不同。
董藩回顾了曾看到全球房价最贵的十大城市排行——第一位：摩纳哥的蒙特卡洛，每平方英尺4420美元（1平方米等于11平方英尺）；第二位：莫斯科，每平方英尺1937美元。据此董藩得出结论，房价是资源紧缺程度的反映，取决于建设用地富裕程度。建设用地富裕程度是不可以进行国际化调整、改变的。“从这个角度质疑我的结论，是根本不懂房地产的表现！”，董藩在这里用上了表示语调和情感的感叹号。
北京注定是房地产市场中的一朵奇葩
董藩最后称对北京这个世界城市之林中的“奇葩”来说，房价无论多高都不奇怪，都可以说是真实、巨大的需求推升的。董藩深谙中国的国情，他列举了除导致中国较高房价水平的国情因素外，还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量：（1）北京拥有全国最大、平均层次最高的以公务员为主体的官员阶层；（2）北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构；（3）北京拥有规模庞大的涉外机构；（4）北京拥有规模处于前二位、平均层次最高的白领阶层；（5）北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科、教、卫队伍；（6）北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员；（7）北京拥有最多、购买力强大的外来退休人员（地方退休的中高层人士和在京子女优秀者）。
附董藩文章原文
京房价能否涨到80万元/㎡?
——谈谈中国房价持续上涨的逻辑
（北京师范大学房地产研究中心，北京 100875）
《人民日报》在本月13日、23日连发两篇文章批判我学品差、不靠谱、谋私利，央视等很多媒体也在评论、批判我，全国估计至少有几千家媒体加入对我的评论与批判中，不计其数的微博有有了互喷的话题。这些批评甚至上升到了人品和道德层面。一切都源于我在某论坛上说过的一段话：“1987年，全国商品房每平米均价只有408元、北京只有500多元，当时也都说买不起（那时是真买不起），若有人那时说25年后的2012年全国每平米均价6千元、北京2万元，打死也没有人相信。但大家都不相信的事情发生了。如果以今天为始点，再来一个25年，全国均价每平米可能达到9万元、北京80万元”。
虽是随口而出的数据，并非信口雌黄的结论
其实，我最早提及房价上涨幅度这个话题，是在日我的微博中。日，在2013网易经济学家年会的“房地产调控功过反思”论坛上，当被问到房价的涨势时，我重新提到了这组数字。第二天，媒体对我一片狂轰滥炸。在不久前又一次讨论房地产市场的论坛上，我再次提及要注意房价的长期上涨趋势，仍谈到这一组数据，结果这次《人民日报》、央视等权威媒体率领全国众多媒体蜂拥而上，对我群殴了。
这几个场合，都不是纯粹的学术研讨会，我自然也不会对此观点做详细阐述。我在微博上曾有过几条零星的回复、解答，但可能看到的人并不多。前几天，我在大连的一次公开演讲中，面对大约500位听众，我用50分钟时间，讲了这个话题。我感觉大家基本都认可了我的说法，至少我触动他们原有的思维，引起了思考。
我的这个看法虽然没有进行过严谨的学术论证，但我肯定也不会象《人民日报》说的那样信口开河，因为我早进行过简单的推算。
所有的学术推导都是有前提的，所有的预测也都是有条件的，这个不言而喻。我关于房价的简单预测是基于一定的约束条件而做出的——全国房价达到每平方米9万元、北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定；金融体系不崩溃；不进行币制改革；收入随着经济发展而继续增长！如果其中一个条件不存在，比如出现社会动荡，甚至发生战争，一切将被改写，所有的预测也都不成立，这是不言而喻的。
涨到9万元/㎡和80万元/㎡，并不需要很高的年均涨幅
批评我的媒体指责我，说我的预测体现出的是线性思维，房价不可能再按照过去的速度增长了。其实，房价由今天的水平涨到全国平均每平方米9万元、北京平均80万元，并不需要太高的年均涨幅，以明显低于过去25年的涨幅就可能达到这个水平。
按照统计数据，25年前的1987年，全国商品房均价每平方米408元，那时的北京因为土地价值没有体现出来，也没有富裕阶层和外来人口对需求的推升，均价也只是500元左右（当时商品房定价规则为“成本+法定利润+税金”，成本包括建安成本、安置补偿费用、管理费用、财务成本等，利润率和税率都是统一规定的，故那时全国各个城市的房价水平差别不大）。2012年，全国商品房的官方统计均价为5791元，我们按整数6000元算，25年中平均每年涨幅为11.4%；北京房价2012年官方数据约为2万元，我们按2万元算，25年中平均每年涨幅为15.9%。
事实上，我一直不认可官方的这个统计数据，因为有三个原因导致房价的实际涨幅被大大拉低：（1）在房地产调控的大背景下，若房价明显上涨，地方党政主要领导必定有思想压力。特别是后来对房价调控实施行政问责制和约谈制后，房价统计一直处于失真状态。统计局对楼盘抽样时会产生倾向性选择，各个开发公司自己申报时也会明显压低成交价（2011年以前都是以房地产商上报为主），汇集起来后统计局还要“修正”，其结果可想而知。（2）2011年后，房价统计改为以房产系统网签数据为主，但也难保证数据准确无误，因为至少还存在两大问题：一是迫于政府调控部门的压力，开发商剥离装修价格，主合同中按照毛坯房计价，再私下签一个装修合同，单独收费。这种情况大量存在；二是由于中国的城市化还没有完成，新房开发主要集中在城市周边，而城市规模又在快速扩大，这就导致在房价统计和涨幅计算中，实际变成了本年度相对较差位置上的房子与上年度相对较好位置上的房子进行比较，而位置恰恰是影响定价的主要因素。如果盯着一个楼盘的一、二、三期，观察它真实价格的变化，会发现与官方公布的数据存在明显差别。这种差别产生的基本原因就在于官方的计算方法不科学，因为没有考虑区位变化，结果必然失真。而在西方主要国家，城市化过程基本都结束了，人口增长缓慢甚至萎缩，交易的主要是二手房，它们均匀分布在每个城市空间，城市扩张对定价的影响已经基本不存在了。（3）无论是过去还是现在，在二手房交易中“阴阳合同”十分普遍，达到95%以上。双方出于逃税的目的，会在网签时将成交额签得很低，这就意味着这些数据作为统计源已经失去了意义。以北京为例，2012年以来，四环以内的成交价格基本是在4~6万元间，最近一些名校附近学区房甚至达到10万元，但官方公布的成交指导价只有2万元左右，签合同时只要不低于这个价就可以了。
基于以上原因，我认为，对2012年官方数据必须修正，还原其真实成交价，才能更科学地预测未来25年的情况。假定全国房价调整为每平方米7500元，北京的房价调整为每平方米36000元，过去25年平均每年增长率就分别变为12.4%和18.7%。如果以2012年我估计的全国房价为基数，25年后分别达到9万元和80万元，平均每年涨幅分别是10.5%、13.2%，这个涨幅比前面25年分别低了1.9和5.5个百分点。如果按2013年北京每平方米实际成交价估计值4万元元计算，25年后达到80万元元，平均每年增幅进一步下降到12.7%，比过去25年平均值下降了6个百分点。
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.cn All Rights Reserved& 董藩近20年房价会一直涨论是无根之说 一相情愿
董藩近20年房价会一直涨论是无根之说 一相情愿
　　傻瓜也明白如果&近20年房价会一直涨&，中国的经济和房地产会是什么样子。如果房地产按5％的平均增长率计算，则20年将增加到1.65倍。也就是说现在5000元/平米的房屋，20年后为13266元/平米。那不都去投资房地产算了。
而工资呢？能够这样增长吗？显然是不可能的。不要忘记中国还有8亿农民呢，谁来为他们承受房价一直涨买单？如果近20年房价一直涨会产生很大的社会不和谐因素与社会变革。所以中国的近20年房价不可能一直涨，甚至到一定程度会大幅回落。就象那样，房地产曾经很热闹，但回落的也很快。不要忘记，中国还是政策市，想让房地产降温，一夜之间就可以办到，过去是这样，将来仍然是这样。
中国现在的基尼系数已经达到0.4,已经处于贫富分化的临界点，这是中国很明白的事情，社会和谐是近几年的工作重点。
董藩究竟代表了谁的利益？这个问题明白，就是20％富人的利益。中国现在存在严重的社会财富不均现象，20％富人的占有80％的财富。董藩鼓吹&近20年房价会一直涨&目的很简单，为房地产暴利继续升温加油，同时在房地产暴利中分得一杯羹。
2006年11月16日&青年周末&&
　　强制公布商品房成本是在制造国耻！10月23日，北京师范大学博士生导师、房地产研究中心主任董藩(董藩博客董藩新闻)(董藩博客 董藩新闻)(blog)在自己的几个博客上同时&
&抛出这样一句令人震惊的话。此语一出，将&自去年5月以来&要不要通过公开商品房成本来抑制房价上升&的争论带到了登峰造极的地步。　一直处于争论漩涡中，被人斥为&人民公敌&、&开发商走狗&的董藩，动则被人用非正常方式问候全家及祖宗八代，依旧&执迷不悟&，语不惊人死不休：中国房价上涨的趋势至少可以持续20年；82％的城镇居民有房，他们并不希望房价下降。
　　就在此前的10月20日，房地产大亨任志强(任志强博客 任志强新闻)在他的博客上贴出《关于成本公布&&一个不应讨论的问题》的博文，董藩的&亦步亦趋&再次授人话柄&&&无耻董藩又抱开发商大腿&的叫骂不绝于耳。
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董藩：两年以后下一个房价暴涨时代将来临
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　　近日北京一位区县的建委官员表示，北京年房价调控目标任务将一一分解，下放至各区县，若完不成年度任务，将进行问责。“北京住建委拟对现房的价格进行干预，预售时需要拿预售证，现房销售也需要销售证，流程差不多。”　　对此，北师大管理学院教授董藩在其微博中表示，北京拟对房屋限价再出新招，现房也要限价是愚蠢的做法。　　“赶快买房吧，两年左右或稍长，下一个暴涨就要来了。”董藩说。　　--------------------------　　　　【导读】郭建波、任志强的房价赌局有了结果，郭建波认输并申请在长安街裸奔。经济之声评论：比裸奔更重要的是找到政策失灵的原因。　　据经济之声《央广财经评论》报道，有机构最新发布数据，今年3月份全国100个样本城市中，84个城市房价出现环比上涨，其中北京、广州、深圳涨幅都超2%。　　房价上涨不是新鲜事，而是实打实的真实结果。不过，这个结果却让一个著名的、围绕房价涨跌、以“裸奔”为筹码的赌局分出了胜负。这场赌局开始于去年底。当时，董事长任志强预测“今年3月房价将暴涨”。这个观点遭到了深圳英联不动产董事长郭建波的反对。于是郭建波主动约赌任志强，如果今年3月房价上涨，他将在北京长安街裸奔十公里，反之则要求任志强在媒体上公开道歉。　　3月30日晚上，郭建波说，他愿提前认输，进行裸奔。考虑到“怕围观者众多，引发治安压力”，他在微博上向“平安北京”提出申请，希望批准他履行“在长安街裸奔十公里”的赌约。“平安北京”则打起了太极，说没有必要对郭建波裸奔的申请进行回应，并建议他“依法依规行事”。　　中国的房价是一个不按常理出牌的家伙，有了悬念自然有了赌的空间。于是这十年里诞生了很多赌局，有专家和专家间的赌局，有专家和开发商间的赌局，也有开发商和开发商间的赌局，有赌请客吃饭的，有赌公开登报道歉的，经常会在房地产市场掀起波澜，当然像知名人士裸奔这样“重量级”的赌注倒还是第一次出现。在这场由于“裸奔”的概念而变得泛娱乐化的赌局输赢中，我们更应该关注中国的房价为何会频繁出现赌局？政策越出越多，越来越严，房价为什么就是压不住？　　赌局输赢揭晓、房价上涨、长安街裸奔，就像一场大戏一样，两位地产界知名人士间有关房价的这场赌局从开始，到现在都充满了看点。结果是最吸引人的，赌输的人愿赌服输，要裸奔了，还在微博上向“平安北京”提申请。经济之声特约评论员、全国青联委员、全国青联新闻出版界别副秘书长吴永强认为，这些赌博只是为了引起社会各界的关注。　　吴永强：房地产的问题本来是经济或者社会的问题，现在演变为越来越有泛娱乐化，既然称之为一场赌博，或多或少总会有一点彩头，不管道歉或者裸奔，不外乎博取噱头吸引眼球而已。俗话说，不是威言不耸听，以出位的言论可能更能引起社会各界对于他们所对赌事情的关注，所以这也就是为什么有这么多出位的行为方式在房地产的问题上对赌。现在，法律上也没有禁止，但是也未必支持，所以长安街裸奔完全是取决于个人的行为。　　很多人在网上评论，一定是郭建波知道不可能在长安街裸奔，所以故做爽快答应说愿赌服输，并且提出了申请。回首这些年的房地产市场，专家、学者、开发商对于房价的走势很多时候的判断和看法都是截然相反的，于是乎各种各样有关房价的赌局也是不胜枚举。对于中国的房地产会频繁出现各种赌局，吴永强认为，这是房地产市场背后不同阵营表达诉求的结果。　　吴永强：房地产市场赌局频频出现，因为房子问题对于中国百姓或者社会各界，确实已经成为不能再热的热点。当然，热点和焦点只是一个表象，背后折射出的是和房子或者和房地产市场相关联的不同阵营、不同立场、不同利益代表方的群体，他们都想在表达其自认为合理正确的诉求。比如看涨的一方，不管从学术研究的角度还是从投资收益的角度，希望通过表态或者表现方式证明他看涨的正确性，看跌的也是有这样的需求。　　也有人说，裸奔的背后反映了中国楼市错综复杂的市场生态。吴永强认为，多年的政策没有打击地产的投机行为，导致了现在的房价居高不下。　　吴永强：频频出现泛娱乐化、博取大众眼球的赌局，人们在茶余饭后增添笑料之余，更应该思考或者反思我们的地产市场政策为什么频频催生出这些不正常的现象。相当一段时间以来，民众对于政策出台充满了期待，行业专家和相关领域的商家对于政策的出台同样高度关注。可是这十年来，国务院十年房价九调，但是越调越高，真的应该是检讨。这九调所出台的政策是不是真正聚焦、真正切实和合理，目前所谓的政策出台可能打击的是刚需和投资需求，而没有真正打击到投机需求。所以地产可以作为投资，但是相当多的群体进行了投机，而我们房价之所以居高不下，真正的根本是在于投机行为没有得到打击。　　对于房价的赌局、对于认输后的裸奔，我们自然可以一笑而过，但面对压不住的房价，没有人能保持淡定。这两天各地“新国五条”细则陆续出台，相比以前的调控政策更加严厉。但很多人在担心，只是这样利用行政手段，打补丁式的压抑百姓的住房需求，房价有可能还是压不住，出现以前那样越调控越涨的局面。吴永强表示，之前很多政策的出台没有起到作用，未来应该在打击的落脚点和聚焦点上分析制定。　　吴永强：政策的出台只是起到了风过而草不掩，并没有真正起到作用，所以我们应该从政策打击的落脚点和聚焦点上分析政策是不是会对市场起到实质性作用，而不应该雷声大雨点小。包括这次针对国五条各地在最后时限出台的细则，就很有值得玩味的东西，第一，既然细则要跟进，为什么敢在31日最后一天密集出台，这本身就是一种态势的折射，传递出一些信息。第二，很多细则出台对于20%的所得税的征收具体如何落实也是语焉不详，那么同样都会消耗或者给这个政策的作用和效果带来打折扣的作用。(中国广播网)　　名家论剑楼市&&&　　　　　　　　　　　　
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董藩:房价涨到80万/平
　　9月26日凌晨，北京师范大学房地产研究中心主任董藩发布万言长微博，称按北京目前房价增速，25年后，全国房价可达到每平米9万元、北京房价达到每平米80万元。此前，其曾在某论坛上发表上述言论，但遭到社会各方质疑。人民日报就刊文，称从来没有暴涨不跌的楼市神话。
　　按董藩的测算，假定2012年全国房价为7500元/平米，北京的房价为36000元/平米，过去25年平均年增长率就分别为12.4%和18.7%。以2012年数据为基数，25年后分别达到9万元和80万元，平均每年涨幅只要分别达到10.5%、13.2%，低于过去25年的增幅。
　　董藩在微博中列举出房价新京报上涨的十大理由，并称保持未来的高增长局面主要靠货币推动，房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成，而北京由于特殊原因，“注定是房地产市场中的一朵奇葩”。
　　但董藩坦言，关于房价的简单预测需具备以下前提条件：社会稳定，金融体系不崩溃，不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长。在业内人士看来，董藩没提调控的常态化和房产税对房价的抑制作用。(记者龚小锋)
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